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專題論集:香港物業轉易 目錄
(12)物業轉易的實務及程序
 
  大部分物業的轉易程序會由物業的業主在市場上放售開始。在香港的物業市場,很多業主會透過地產代理出售其物業。以下是一項物業轉易的實務及程序的概要。
     
  1. 賣方透過地產代理將其物業在市場上放售;
     
  2. 買方透過地產代理視察物業;
     
  3. 若買方認為物業合適及需要按揭,他會自己或透過地產代理或其代表律師要求銀行對物業作出估價並查詢按揭的基本條款(如利率及還款年期);
     
  4. 買賣雙方透過地產代理就物業買賣的基本條款達成協議,如樓價及完成交易日期;
     
  5. 買賣雙方簽訂由地產代理預備的臨時買賣合約(「臨時合約」)。 買方支付賣方臨時訂金(臨時訂金通常相等於樓價之3%5%);
     
  6. 買賣雙方各自委任其代表律師;
     
  7. 賣方律師預備正式買賣合約(「正式合約」)的草稿並將草稿送交買方律師審核;
     
  8. 若有需要,買方律師會修改正式合約的草稿,以保障買方的權益;
     
  9. 雙方的律師就正式合約內的條款達成協議。賣方律師重新整理正式合約後將一式兩份的正式合約送交買方律師;
     
  10. 買方在其代表律師行簽署正式合約並支付加付訂金(臨時訂金及加付訂金通常相等於樓價的10%)及印花稅(只適用於住宅物業);
     
  11. 買方律師將正式合約及加付訂金在臨時合約指定簽署正式合約的日期送交賣方律師;
     
  12. 賣方在其代表律師行簽署正式合約並收取加付訂金(除非訂金按合約規定須由賣方律師以保管人身份保管);
     
  13. 賣方律師將正式合約在臨時合約內指定簽署正式合約的日期或買方律師同意的一個特定時限內(通常三至五天內)送交買方律師;
     
  14. 買方律師安排為正式合約繳付印花稅,之後將正式合約送交土地註冊處登記;
     
  15. 若物業現時是受制於一項按揭,賣方律師便會代賣方向賣方之承按人要求借閱物業的契據並確定在贖回物業時須支付的金額;
     
  16. 當收到由賣方之承按人提供的契據,賣方律師便會將該等契據送交買方律師讓他們審查業權;
     
  17. 收到契據後,買方律師須在正式合約內訂明的時限(一般為七個工作天)內就物業的業權向賣方律師提出書面詢問;
     
  18. 在完成交易前,賣方律師須就收到有關業權的書面詢問回覆買方律師,並盡力解決有關業權的問題;
     
  19. 若買方律師同時代表買方承按人,買方律師在完成交易前將會收到買方承按人的書面指示,指示買方律師就批給買方的貸款預備按揭文件;
     
  20. 收到賣方律師就業權的詢問之回覆後,買方律師考慮是否接納業權。若不接納,買方律師會繼續堅持詢問,直至收到滿意的回覆為止;
     
  21. 買方律師在完成交易前向物業的管理公司或業主立案法團查詢賣方有否拖欠管理費或其他物業業主須付的費用。若有的話,買方律師會發信給賣方律師要求賣方於完成交易前安排支付費用;
     
  22. 若買方律師滿意賣方的業權,買方律師安排買方於完成交易前一至兩天簽立轉讓契、按揭契及其他有關文件。買方須安排支付樓價的餘款(例如假設買方承按人批出樓價的70%的貸款而買方已支付10%的訂金,則買方便須安排支付樓價的20%)及買方律師費;
     
  23. 買方透過地產代理在完成交易日或之前最後檢查物業,以確定能否交吉(假設買賣雙方同意在完成交易時將物業交吉予買方);
     
  24. 在檢查物業後,買方最遲在完成交易日的早上通知其律師是否滿意檢查。若果滿意,買方律師便會安排向買方承按人提取貸款,並在完成交易日的指定時間(按正式合約內的規定)或之前,將下列文件送遞賣方律師以完成交易:
     
   
a. 買方已簽立的轉讓契;
   
b. 樓價餘款(通常等於樓價的90%,這包括買方承按人批出通常不超過樓價的70%的貸款及買方支付的餘款)通常會按照賣方律師於完成交易前給予買方律師的書面分票指示,分為下列三筆款項:
   
 
i. 支付給賣方承按人的贖回金額;
   
ii. 賣方律師費;及
   
iii. 樓價餘款支付給賣方;
   
c. 買方律師給予賣方律師的信件,列明賣方律師被視為已承諾在某指定日期內送交買方律師由賣方簽立的轉讓契、現時按揭的按揭契及由賣方承按人簽立的贖回文件。
     
  25. 收到第24段所提的文件後,賣方律師會將物業的鑰匙交予買方律師。若雙方同意,鑰匙可經由地產代理交收;但一般都會在賣方律師收到24段所提的文件後才會同意發放鑰匙;
     
  26. 賣方律師安排賣方在完成交易當日簽立轉讓契及將樓價的剩餘款交予賣方;
     
  27. 賣方律師將贖回文件及贖回金額於完成交易日送交賣方承按人,並要求賣方承按人在某指定日期內歸還賣方律師已簽立的贖回文件;
     
  28. 賣方律師在第24(c)段所提及的日期內歸還買方律師(已簽妥的)轉讓契、按揭契及(已簽妥的)贖回文件;
     
  29. 收到轉讓契及贖回文件後,買方律師會安排轉讓契繳付印花稅。之後,買方律師會將贖回文件及轉讓契送交土地註冊處登記;及
     
  30. 收回已在土地註冊處註冊的文件後(通常須數個月時間),買方律師會將該等文件連同其他契據文件送交買方承按人保管。物業轉易的程序亦到此終止。
 
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