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專題論集:香港物業轉易 目錄
(3)正式買賣合約
 
  在一項物業轉易的交易裡,正式買賣合約通常是由賣方律師預備(買方律師可提出修改),並於臨時買賣合約後才簽訂。與臨時買賣合約一樣,正式買賣合約是沒有標準格式的。載於正式買賣合約內的條款及條件一般會比臨時買賣合約的條款詳細,並涉及較廣泛的範圍,但正式買賣合約亦會轉載雙方在臨時買賣合約內所同意之基本條款。一份正式買賣合約慣常載有下列條款或處理下列問題︰
     
  1. 買賣雙方之身分詳情
     
    這些資料會於正式買賣合約內詳細列明。
     
  2. 同意買賣
     
    賣方同意出售及買方同意購買在第3段指明的物業。
     
  3. 物業
     
    物業之詳細資料將會載於正式買賣合約。在土地註冊處的查冊會找到物業的詳細資料,包括其佔土地之同等不能分割之份數、土地之地段編號及物業之郵寄地址。一般正式買賣合約內描述物業的方法如下:於內地段1234號分段A的一千份之一的同等不能分割的份數及對位於香港幸運街八號幸運花園第八座八樓A室的獨有享用及佔用權。若樓價包括車位、露台或天台,這些便會構成物業的一部份,並須在正式買賣合約內清楚列明。
     
  4. 樓價及其支付方式
     
    樓價及支付的方式將會在正式買賣合約內列明。
     
  5. 完成交易日期
     
    交易完成日期及時間應清楚列明在正式買賣合約內。而時間方面,若交易日為星期一至星期五,交易時間通常會由早上九時至下午五時,若交易日為星期六,則由早上九時至下午一時。
     
  6. 完成交易之地點
     
    交易一般會在賣方代表律師之律師行內完成。
     
  7.

傢俬及固定物

若樓價包括傢俬及任何裝置,這些應列載於正式買賣合約內,同時合約通常包含以下條文︰

     
   
a. 傢俬及裝置將會以「現狀」出售;
   
b. 賣方並不保證傢俬及裝置的狀況;
   
c. 賣方保證傢俬及裝置並不受制於任何分期付款協議或其他第三者權益;及
   
d. 買方不可藉賣方未能履行此條款而退出購買物業(即買方必須完成交易),買方之唯一補償便是向賣方追討損失。
     
  8. 良好業權
     
    賣方同意自費證明物業具有良好業權,並將會自費提供根據《物業轉易及財產條例》第13條所須提供之文件的核證副本。概括而言,賣方須提供給買方有關物業過去不少於十五年的契據以證明業權良好。獲得物業的良好業權對買方是非常重要的。簡單來說,物業不應受嚴重瑕疵影響以至不能在市場上出售。
     
  9. 業權之查詢
     
    有關業權資料之查詢須於買方收到物業之契據文件後之一個特訂時段(通常七個工作天)內由買方以書面形式向賣方律師提出,否則買方會被視為已接受物業具良好業權。
     
  10. 取消買賣
     
    若買方堅持物業未具良好業權,賣方有權在給予買方一個特訂通知期(通常不少於七天)的書面通知後取消買賣,除非其間買方撤回有關物業業權的查詢,前述之通知期屆滿後,正式買賣合約便會取消,而買方有權獲退還所有訂金但不獲賠償,而物業之契據文件亦須退還賣方。
     
  11. 正本文件
     
    專屬於物業之文件的正本將會送交買方。
     
  12. 產權負擔
     
    物業的出售受制並受惠於政府租批文件及大廈公契內所載之條文。
     
  13. 交吉
     
    除非物業連同租約出售,賣方在完成交易時須將物業交吉予買方。
     
  14. 物業的風險
     
    在簽署正式買賣合約後,物業的風險由買方承擔。
     
  15. 買方未能完成交易
     
    若買方未能依照正式買賣合約完成交易,則賣方可獲得以下的補償:
     
   
a. 買方已支付的所有訂金將由賣方沒收;
   
b. 賣方可取消正式買賣合約;
   
c. 賣方可再出售物業;
   
d. 若賣方再出售物業的樓價低過正式買賣合約內訂定的樓價,則買方須負責因再出售物業所引致的任何差價及有關費用;
   
e. 再出售物業的樓價升幅歸賣方所有;
   
f. 賣方有權在土地註冊處登記一份由賣方單獨簽署之備忘錄,以撤銷售賣並解除正式買賣合約的登記;及
   
g. 賣方可向買方追討因買方未能完成交易所導致的其他損失。
     
  16.

賣方未能完成交易

若賣方未能依照正式買賣合約完成交易,則買方可獲得以下的補償:

     
   
a. 所有已付之訂金須歸還給買方;及
   
b. 買方可向賣方追討因賣方未能完成交易所引致的其他損失。
     
  17. 強制履行1
     
    若正式買賣合約的一方未能按照合約完成交易,則另一方除可向違約一方追討上述賠償外,更可要求強制執行正式買賣合約。
     
  18. 時間為要素
     
    時間乃正式買賣合約之要素(意即雙方須嚴格遵守合約內所提及的時限)。有關完成交易的時間,以往有多個法庭案例曾判決買方即使僅遲了數分鐘送交樓價餘款亦算是違約,因時間乃合約之要素。因此,若完成交易的時間是定20011231日下午5時或之前,買方便須將樓價餘款在20011231日下午5時或之前送交賣方,任何延誤都會令買方違約,並給予賣方沒收訂金及終止買賣的權利。
     
  19. 物業以現狀出售
     
    物業將會以「現狀」出售。買方已檢查物業並已接受物業之現時狀況。賣方沒有就物業之現狀作出保證。(請參考第2章之第14段)
     
  20. 完成交易前的命令或通告
     
   
a. 由任何政府部門在完成交易前發出的命令或通告要求賣方拆毀或還原物業或其任何部分–此等命令通常表示物業受非法構築物或改建影響,因此可構成業權缺點。正式買賣合約通常訂明賣方須負責該等拆毀或還原的費用,而買方有權選擇取消正式買賣合約及獲退還所有已支付的訂金(除非賣方在簽訂臨時買賣合約前已披露有關非法構築物或改建的存在並為買方接受);
   
b. 由政府或大廈之業主立案法團或物業管理人在完成交易前發出的命令或通告要求賣方作為共有業權人支付公共地方或設施的修補或裝修費用–買賣雙方應在簽訂臨時買賣合約階段考慮並協議應由哪一方負責該等費用以避免在正式買賣合約階段或以後就有關問題發生爭議。
   
c. 根據《土地收回條例》、《城市規劃條例》等在完成交易前發出的命令或通告要求收回物業–正式買賣合約通常訂明在此情況下,買方有權取消正式買賣合約及獲退還所有已支付的訂金。
     
  21. 賣方律師作為代理人
     
    賣方聲明代表賣方之律師行作為其代理人,有權代賣方收取所有必須支付給賣方的金錢,而向代理人支付任何金錢將足以解除買方在正式買賣合約內有關的責任。
     
  22. 印花稅
     
    就臨時買賣合約、正式買賣合約及之後的轉讓契所須繳付的所有印花稅均由買方負責支付。若在前述文件內所列的樓價不被印花稅署署長接納為代表物業的真正代價,則印花稅署署長根據其對物業的估價而徵收之附加印花稅仍由買方負責支付。
     
  23. 開支的分攤
     
    所有直至完成交易當日(包括或不包括交易完成當日,由買賣雙方協商決定)有關物業的開支均由賣方負責支付,由此以後(包括或不包括交易完成當日,由買賣雙方協商決定)的所有開支均由買方負責支付。所有開支將由買賣雙方分攤。通常,須要分攤的開支包括管理費按金、管理費、差餉及地租。於完成交易或之前,賣方會將有關按金及開支的收據交予其代表律師或地產代理,讓他們預備分攤帳目。帳目會顯示要支付金額的一方所須支付的金額。要支付金額的一方會在完成交易時或之後支付有關金額。買方應可獲得有關收據的正本。
     
   
     
    買賣雙方同意於20011215日完成交易。賣方已支付$1,800作為200110月12月的差餉但並未支付200112月的管理費$800。管理費按金為$1,800。假設賣方同意支付所有至完成交易當日但不包括交易完成當日的開支,分攤帳目將會如下:
     
   

分攤帳目

     
   
買方須支付賣方的金額:
1.管理費按金
$1,800.00
2.差餉($1,800x17/92*)

$332.61

 
$2,132.61
     
    *1215日至31日共有17天。1011月及12月合共92天。
     
   
扣除︰賣方須支付買方的金額:
管理費($800x14/31**

$361.29

 
$1,771.32
     
    **12月有31天,121日至14日共有14天。
     
    有關其他公共服務的開支,如水費、煤氣費及電費,賣方將自行從公共服務公司取回按金,而買方亦須自行向公共服務公司繳付按金以開立買方名義的帳戶。賣方須在完成交易時記錄公共服務的讀數,以確定賣方應繳的費用。
     
  24. 律師費
     
    每一方須就正式買賣合約及之後的轉讓契負責其律師費。
     
  25. 解除現有按揭
     
    買賣雙方知悉物業現時是受制於在正式買賣合約內詳列的按揭。賣方承諾會在物業的交易完成時或之前支付贖回物業所需的金額予承按人,使物業可在不受制於前述按揭的情況下轉讓予買方。賣方律師將會或已經發信給承按人查詢贖回物業所需的金額。
     
  26. 賣方出售的身分
     
    在大部分情況下,賣方將會以實益擁有人的身分將物業轉讓予買方(其他身分包括受託人、確認人、承按人及遺產代理人)。賣方的身分將決定在之後的轉讓契內賣方就業權所作出的隱含式的契諾內容。概括而言,若賣方以實益擁有人的身分將物業轉讓,業權的隱含式契諾將會比賣方以其他身分出售物業較為全面及對買方較為有保障。
     
  27. 買方的承按人之檢查
     
    賣方將准許買方的承按人在完成交易前及在給予賣方合理的預先通知下視察物業一次作為估價用途。
     
  28. 買方最後視察物業
     
    賣方將准許買方在完成交易前及在給予賣方合理的預先通知下視察物業一次以確定物業將會交吉交易。
     
  29. 第三者條款
     
    賣方聲明及確定沒有第三者擁有物業之任何權利或權益。若在完成交易前有任何第三者對物業提出追討,賣方將立刻退還所有訂金予買方,買方仍可向賣方追討所有因賣方未能依照正式買賣合約的條款完成交易所蒙受的損失。
     
    1.在臨時買賣合約內買賣雙方通常協議不向對方行使強制執行合約的權益請參考第2章之第1112段)。
 
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