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专题论集:香港物业转易 目录
(12)物业转易的实务及程序
 
  大部分物业的转易程序会由物业的业主在市场上放售开始。在香港的物业市场,很多业主会透过地产代理出售其物业。以下是一项物业转易的实务及程序的概要。
     
  1. 卖方透过地产代理将其物业在市场上放售;
     
  2. 买方透过地产代理视察物业;
     
  3. 若买方认为物业合适及需要按揭,他会自己或透过地产代理或其代表律师要求银行对物业作出估价并查询按揭的基本条款(如利率及还款年期);
     
  4. 买卖双方透过地产代理就物业买卖的基本条款达成协议,如楼价及完成交易日期;
     
  5. 买卖双方签订由地产代理预备的临时买卖合约(「临时合约」)。买方支付卖方临时订金(临时订金通常相等于楼价之3%5%);
     
  6. 买卖双方各自委任其代表律师;
     
  7. 卖方律师预备正式买卖合约(「正式合约」)的草稿并将草稿送交买方律师审核;
     
  8. 若有需要,买方律师会修改正式合约的草稿,以保障买方的权益;
     
  9. 双方的律师就正式合约内的条款达成协议。卖方律师重新整理正式合约后将一式两份的正式合约送交买方律师;
     
  10. 买方在其代表律师行签署正式合约并支付加付订金(临时订金及加付订金通常相等于楼价的10%)及印花税(只适用于住宅物业);
     
  11. 买方律师将正式合约及加付订金在临时合约指定签署正式合约的日期送交卖方律师;
     
  12. 卖方在其代表律师行签署正式合约并收取加付订金(除非订金按合约规定须由卖方律师以保管人身份保管);
     
  13. 卖方律师将正式合约在临时合约内指定签署正式合约的日期或买方律师同意的一个特定时限内(通常三至五天内)送交买方律师;
     
  14. 买方律师安排为正式合约缴付印花税,之后将正式合约送交土地注册处登记;
     
  15. 若物业现时是受制于一项按揭,卖方律师便会代卖方向卖方之承按人要求借阅物业的契据并确定在赎回物业时须支付的金额;
     
  16. 当收到由卖方之承按人提供的契据,卖方律师便会将该等契据送交买方律师让他们审查业权;
     
  17. 收到契据后,买方律师须在正式合约内订明的时限(一般为七个工作天)内就物业的业权向卖方律师提出书面询问;
     
  18. 在完成交易前,卖方律师须就收到有关业权的书面询问回覆买方律师,并尽力解决有关业权的问题;
     
  19. 若买方律师同时代表买方承按人,买方律师在完成交易前将会收到买方承按人的书面指示,指示买方律师就批给买方的贷款预备按揭文件;
     
  20. 收到卖方律师就业权的询问之回覆后,买方律师考虑是否接纳业权。若不接纳,买方律师会继续坚持询问,直至收到满意的回覆为止;
     
  21. 买方律师在完成交易前向物业的管理公司或业主立案法团查询卖方有否拖欠管理费或其他物业业主须付的费用。若有的话,买方律师会发信给卖方律师要求卖方于完成交易前安排支付费用;
     
  22. 若买方律师满意卖方的业权,买方律师安排买方于完成交易前一至两天签立转让契、按揭契及其他有关文件。买方须安排支付楼价的余款(例如假设买方承按人批出楼价​​的70%的贷款而买方已支付10 %的订​​金,则买方便须安排支付楼价的20%)及买方律师费;
     
  23. 买方透过地产代理在完成交易日或之前最后检查物业,以确定能否交吉(假设买卖双方同意在完成交易时将物业交吉予买方);
     
  24. 在检查物业后,买方最迟在完成交易日的早上通知其律师是否满意检查。若果满意,买方律师便会安排向买方承按人提取贷款,并在完成交易日的指定时间(按正式合约内的规定)或之前,将下列文件送递卖方律师以完成交易:
     
   
a. 买方已签立的转让契;
   
b. 楼价余款(通常等于楼价的90%,这包括买方承按人批出通常不超过楼价的 70%的贷款及买方支付的余款)通常会按照卖方律师于完成交易前给予买方律师的书面分票指示,分为下列三笔款项:
   
 
i. 支付给卖方承按人的赎回金额;
   
ii. 卖方律师费;及
   
iii. 楼价余款支付给卖方;
   
c. 买方律师给予卖方律师的信件,列明卖方律师被视为已承诺在某指定日期内送交买方律师由卖方签立的转让契、现时按揭的按揭契及由卖方承按人签立的赎回文件。
     
  25. 收到第24段所提的文件后,卖方律师会将物业的钥匙交予买方律师。若双方同意,钥匙可经由地产代理交收;但一般都会在卖方律师收到24段所提的文件后才会同意发放钥匙;
     
  26. 卖方律师安排卖方在完成交易当日签立转让契及将楼价的剩余款交予卖方;
     
  27. 卖方律师将赎回文件及赎回金额于完成交易日送交卖方承按人,并要求卖方承按人在某指定日期内归还卖方律师已签立的赎回文件;
     
  28. 卖方律师在第24(c)段所提及的日期内归还买方律师(已签妥的)转让契、按揭契及(已签妥的)赎回文件;
     
  29. 收到转让契及赎回文件后,买方律师会安排转让契缴付印花税。之后,买方律师会将赎回文件及转让契送交土地注册处登记;及
     
  30. 收回已在土地注册处注册的文件后(通常须数个月时间),买方律师会将该等文件连同其他契据文件送交买方承按人保管。物业转易的程序亦到此终止。
 
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