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專題論集:香港物業轉易 目錄
(8)土地註冊
 
  1. 註冊的系統
     
    香港現行的土地註冊系統是一個文件註冊的系統,即土地註冊處只保存影響土地的文件之記錄。文件的註冊並不是賣方業權的證明,實際上,土地註冊處或任何政府部門都不會保證某一塊土地的業權是良好的,證實某塊土地的業權是否良好的責任落在該土地的賣方身上。
     
  2. 可被註冊的文件
     
    《土地註冊條例》第2條主要規定以下文件可被註冊:所有影響在香港的土地(不動產)的契據、轉易契及其他文件及法庭判決。
     
  3.

註冊的運作

送交土地註冊處註冊的文件須連同一份填妥及簽署的備忘錄,而備忘錄是該份文件詳情的摘要。註冊程序完成後,文件便會被編配一個註冊摘要編號以茲識別。文件的正本會交還送遞註冊的律師行。

每一個土地登記冊可分成四部分,即物業資料、業主資料、物業涉及的轇轕(產權負擔)及等待註冊的契約,如以下土地註冊記錄樣本所示︰

     

土地登記冊樣本

物業資料
Property Particulars

物業參考編號
PROPERTY REFERENCE NUMBER (PRN): A1234567
 
地段編號
LOT NO.: Inland Lot No. 1234
 
    批約 HELD UNDER: GOVERNMENT LEASE
年期 LEASE TERM: 999 YEARS
開始日期 COMMENCEMENT OF LEASE TERM: 24/06/1892
每年地稅 RENT PER ANNUM: $90.00
所佔地段份數
SHARE OF THE LOT: 1/1,000
 
物業地址
ADDRESS:
FLAT A on 8TH FLOOR
BLOCK 8, LUCKY GARDEN
8 LUCKY STREET, HONG KONG
 
備註
REMARKS:
   

業主資料
Owner Particulars

 
業主姓名
Name of Owner
身分
(如非唯一擁有人)
Capacity
(If NOT Sole Owner)
註冊摘要編號
Memorial No.
文書日期
Date of
Instrument
註冊日期
Date of
Registration
代價
Consideration
 
LI MIN Joint Tenant UB123456 1/5/2001 20/5/2001 $3,000,000
WONG KIN Joint Tenant        

物業涉及的轇轕
Incumbrances

      
註冊摘要編號
Memorial No.
文書日期
Date of
Instrument
註冊日期
Date of
Registration
文書性質
Nature
受惠各方
In favour of
代價
Consideration
      
UB100000 15/4/1996 3/5/1996 Building Mortgage Asia Bank All Monies
UB100999 1/11/1997 24/11/1997 Release    
UB100001 1/3/1997 24/3/1997 Deed of Mutual Covenant    
           
           
           
UB120000 1/4/2001 18/4/2001 Agreement LI MIN
WONG KIN
$3,000,000
UB123457 1/5/2001 20/5/2001 Mortgage HK Bank All Monies

 等待註冊的契約
Deeds Pending Registration

 
註冊摘要編號
Memorial No.

文書日期
Date of
Instrument
交付日期
Date of
Delivery
文書性質
Nature
受惠各方
In favour of
代價
Consideration
 
      
UB124888 10/11/2001 18/11/2001 Order
No. DR103/HK/01 under S.24(1) of the Buildings Ordinance
Building Authority  -
     
    從以上的樣本可得知下列事項︰
     
   
1. LI MINWONG KIN是現時物業的註冊業權人,而他們(以聯權共有人身份)共同擁有內地段第1234號之1/1,000份同等不能分割的份數的業權。
   
2. 物業現受制於下列的產權負擔:

按揭契(註冊摘要編號123457

   
3. 「等待註冊的契約」部分所顯示的契據文件是新近送遞土地註冊處註冊並在審查過程(審查文件是否符合可註冊文件的要求)當中的文件(即註冊程序並未完成)。
   
4. 在上例中,有關物業的業權可能因命令(註冊摘要編號UB124888)的註冊而受影響。該項命令涉及非法構築物或改建。買方可要求該命令必須在完成交易前被撤銷才會完成購買物業。實際上,買賣雙方可協議由賣方存放一筆由雙方議訂的金額在賣方律師行以作支付解除命令之用。
     
  4.

文件的優先次序

一般而言,註冊文件的優先次序取決於文件的註冊日期的先後。

《土地註冊條例》第5條主要規定若文件在簽立後一個月內註冊,則文件的優先權會由簽立當日開始起計。若文件在簽立後超過一個月才註冊,則文件的優先權會由註冊當日開始起計。

     
    例1
     
   
  簽立日期 註冊日期 優先權生效日
文件1 1/12/2001 25/12/2001 1/12/2001
文件2 3/3/2002 10/4/2002 10/4/2002
     
    例2
     
   
  簽立日期 註冊日期
文件1 10/2/2002 23/2/2002
文件2 13/2/2002 20/2/2002
     
    在以上例子,文件1會較文件2優先,因文件1的優先權由10/2/2002開始生效,而文件2的優先權由13/2/2002才生效。
     
    例3
     
   
  簽立日期 註冊日期
文件1 10/2/2002 23/2/2002
文件2 8/2/2002 28/2/2002
     
    在以上例子,文件2會較文件1優先,因文件2的優先權由8/2/2002開始生效,而文件1的優先權由10/2/2002才生效。
     
    例4
     
   
  簽立日期 註冊日期
文件1 10/2/2002 23/2/2002
文件2 8/2/2002 10/3/2002
     
    在以上例子,文件1會較文件2優先,因文件1的優先權由10/2/2002開始生效,而文件2的優先權由10/3/2002才生效。
     
  5.

沒有註冊

《土地註冊條例》第3(2)條主要規定所有可註冊但沒有註冊的契據、轉易契及其他文件及法庭判決,對於之後真正及確有付出代價的買方或承按人而言,是絕對無效的。

     
  6.

土地查冊

土地登記冊讓我們得知有甚麼與物業有關的文件已註冊在土地註冊處(網址:http://www.landreg.gov.hk)。但有些時候可能須要獲取某份文件以確定其內容及其對物業的影響。在這情況下,文件的影印本可從土地註冊處獲取。

 
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