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專題論集:香港物業轉易 目錄
(6)按揭
 
  1. 按揭的性質
     
    按揭是指銀行或其他財務機構批出一筆貸款給借款人,並以借款人的不動產作為償還貸款的保證。
     
  2. 按揭的類別
     
   
a.

法定按揭

法定按揭是法定產業權的按揭。

《物業轉易及財產條例》第44(1)條規定任何法定產業權的按揭在法律上只可藉明訂為法定押記的契據作出。兩項要素如下:

   
 
i. 被按揭的權益必須是法定產業權
   
ii. 必須以明訂為法定押記的契據作出。
   
b.

衡平法按揭

衡平法按揭可在以下兩種情況下產生:

   
 
i. 所按揭的權益是衡平法權益,例如,有關物業未曾根據《物業轉易及財產條例》第14條由衡平法權益轉變為法定產業權或買方在物業買賣合約下所擁有的權益;或
   
ii. 沒有按法定要求制訂法定按揭,例如,按揭文件未有以契據形式簽署。
   
c.

加按

加按是指將已按揭給承按人的物業再按揭給同一承按人以獲取不在第一按揭下受保障的額外貸款,上述額外貸款的借款人與第一按揭之借款人為同一人。

   
d.

二按

二按可在以下情況產生:

   
 
i. 將已按予承按人的物業再按予同一承按人以獲取承按人貸款予其他(即不同於第一按揭的)借款人
   
ii. 將已按予第一承按人的物業再按予另一位承按人(即第二承按人)以獲取第二承按人的貸款
   
  在上述(d)(ii)段描述的情況下,第二承按人在以下三方面的風險是高的:
   
 
i. 一按的優先權會在二按之上;
   
ii. 第二承按人不會擁有業權契據的正本(契據正本通常由第一承按人保管);及
   
iii. 若第一承按人根據一按行使其權力,第二承按人對於第一承按人處置物業是沒有控制權的。
     
  3.

按揭內主要條款

按揭內的主要條款如下:

     
   
a. 按揭人的承諾-這些包括按揭人承諾他是物業的法定擁有人、會支付本金和利息、會負責維修及修補物業等。
   
b. 違約事件-這些包括按揭人違反了按揭內的任何條款、按揭人破產(若是個人)或是清盤(若是有限公司)等。當任何違約事件發生,承按人可根據按揭行使其權力。
   
c. 承按人的權力-這些包括有權出售、出租、管理及投保物業。
   
d. 「所有金額」按揭或「固定金額」按揭-「所有金額」按揭是指受按揭物業所保障的貸款金額沒有限額,包括所有尚欠及須由按揭人支付的貸款。「固定金額」按揭是指受按揭物業所保障的貸款金額有明確訂明的限額。有關限額一般會在按揭契內列明。
   
e. 贖回條款-承按人會在借款人全部清還受按揭保障的所有尚欠的金額,以及遵守按揭條款的情況下簽立贖回文件,以解除物業之按揭。
   
f. 利率-實際的按揭利率一般會在批核貸款信件或類同文件內列明,而不會在按揭內列明。
   
g. 委任承按人為授權人-按揭人通常會委任承按人為其授權人,以代按揭人執行他在按揭內的責任。
   
h. 沒有放棄-任何承按人之延遲或未能行使其在按揭內的任何權力將不會構成承按人放棄行使該等權力。
   
i. 手續費、費用及開支-所有關於按揭的行政及處理及未來贖回的手續費、費用及開支將由按揭人支付。
     
  4.

承按人出售物業

若承按人在違約事件發生後行使其出售物業的權力,承按人所獲得的售樓收益將按照《物業轉易及財產條例》第54條的下列優先次序分配:

     
   
a. 清償與按揭物業有關的一切應繳租金、稅項、差餉及其他開支;
   
b. 解除任何具優先權的產權負擔;
   
c. 支付接管人的合法報酬、費用及開支,以及因售賣或其他交易而適當招致的所有合法費用及開支;及
   
d. 支付根據按揭應繳付的尚欠金額。若無第二按揭或產權負擔,則剩餘數額給予按揭人。
     
    若售樓收益在扣除上述(a)(c)項後不足以償還欠承按人的金額,則承按人可透過其他途徑向借款人追討差額。
     
  5.

申請及批核按揭的程序

申請及批核按揭的程序一般包括下列步驟:

     
   
a. 按揭人向承按人提供有關物業的資料(如地址、面積、樓齡及成交價)讓承按人評估物業的市價及確定貸款金額、按揭利率、還款年期及其他按揭條款;
   
b. 如有需要,承按人會委派估價員到物業實地檢查以掌握更詳細資料以助估價;
   
c. 承按人會審查按揭人的入息證明(例如稅單、支付入息記錄及銀行結餘等);
   
d. 承按人會向按揭人發出要約信,列出貸款金額、按揭利率、每月按揭供款金額、還款期數、提早還款的收費及其他條款,並要求按揭人在指定時間內簽署確認接受前述條款;及
   
e. 承按人會發信指示其代表律師代承按人查核物業的業權並預備有關按揭契及文件。
 
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