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从业员执业常问问题 -
《有问有答》系列精选


 

1.       我是一名营业员,如果被地产代理公司雇用或我想离职后不再从事地产代理工作,我要通知监管局吗?抑或是由雇用本人的地产代理公司通知?
     
   

根据《地产代理条例》第40(2)条,持牌地产代理雇用任何人为营业员(不论他所持的是地产代理(个人)牌照还是营业员牌照),或终止雇用任何营业员时,该持牌地产代理须于31天内以书面通知监管局。若该营业员在离职后不再从事地产代理工作,按《地产代理条例》第40(1)条规定,则须由他本人在终止从事该工作起计31天内以书面通知监管局。

持牌人应使用订明的表格通知监管局上述的事项。雇用或终止雇用任何人为营业员应使用表格9,终止从事地产代理工作则使用表格8,这些表格均可在监管局网页下载。持牌人亦可以透过监管局网页的电子服务向监管局递交表格8。

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2.      假如某客户经某地产代理视察某一住宅单位,并就此签署地产代理协议( 俗称「 睇楼纸」 ),但最后该客户直接向该单位的业主购入物业,该地产代理有权向该客户追讨佣金吗?
     
   

适用于购买香港住宅物业的「 地产代理协议」 ( 表格4 ) 或俗称「 睇楼纸」 内的附表3 的第5 项订明,如「 买方或买方的配偶、任何代名人、未经披露身分的主事人或代理人在有效期内( 不论是否透过代理),与任何一项或多于一项物业的卖方订立具约束力的买卖协议,则买方须就代理就有关物业而提供的服务向代理支付佣金。」

换言之,即使该客户直接向该单位的业主购入物业,只要有关交易是在协议的有效期内进行,该客户亦有法律上的责任,向其所委托的地产代理缴付佣金。

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3.      某地产代理收到业主指示放盘出租其住宅物业,业主没有签署地产代理协议,但以书面授权其地产代理公司发出该物业广告,请问该地产代理可否为该业主的物业作广告宣传?
     
   

根据《地产代理常规(一般责任及香港住宅物业)规例》(《常规规例》)第9(2)条,持牌地产代理在就卖方的住宅物业发出广告之前,须取得该卖方的书面同意。虽然《常规规例》并没有对地产代理在就卖方(或业主)的住宅物业发出广告之前,须取得该卖方(或业主)的书面同意的格式作任何订明,但持牌人须留意,根据《常规规例》第6(1)条,为卖方(或业主)行事的持牌地产代理须在(a)接受出售或出租有关的住宅物业的指示后7个工作日内;或(b)就该物业的出售或出租而作广告宣传之前;或(c)就该物业签署买卖协议或租契之前(三者之中以最早者为准)与该卖方(或业主)订立地产代理协议。

住宅物业的地产代理协议是法例订明的表格,且列岀消费者与地产代理的权责,对双方都有保障。因此,持牌人在处理住宅物业交易时,应与客户订立地产代理协议。

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4.      地产代理在一些社交网站上发放楼盘信息,是否属于网上广告?是否需要列出营业详情说明书号码?
     
   

持牌人发布的物业广告必须符合《地产代理条例》、《地产代理(发牌)规例》及《地产代理常规(一般责任及香港住宅物业)规例》的有关规定,其中包括必须在所有广告内清楚而显眼地述明地产代理的牌照号码或营业详情说明书的号码及营业名称。视乎个别情况,在社交网站上发布的楼盘信息也可能被视为广告,而网上的广告亦须要遵守上述的要求。

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5.      如地产代理在广告内提供住宅物业的实用面积,他是否要清楚列明所提供的面积资料是物业的「实用面积」?
     
   

根据监管局发出相关的执业通告(编号12-02(CR)),如广告内载有物业的楼面面积资料,而该物业的实用面积是可从差饷物业估价署或在土地注册处注册的首次转让的买卖协议中取得的,则持牌人必须在广告内提供该物业的实用面积,以及在广告内清楚述明所提供的楼面面积是该物业的实用面积,以避免任何误会。

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6.      如果某客户委托了某地产代理公司为独家代理推销其住宅物业,但最后该客户将物业直接售予其邻居,该客户是否须要缴付佣金给该地产代理公司?
     
   

根据出售香港住宅物业用的「地产代理协议」 ( 表格3 ) 或俗称「 放盘纸」 的附表4 ,卖方如委托了一家地产代理公司为独家代理,但在委托期内经另一家地产代理公司出售了有关物业,他的独家代理有权向卖方追讨佣金。

然而,如果客户直接将其物业售予他人,而非经该独家代理或其他地产代理公司,他并不须要为此缴付佣金予该独家代理。

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7.      地产代理公司可否宣传只收取部分佣金(或免佣),甚至表示提供佣金回赠予客户?
     
   

《地产代理条例》及其附属法例并没有就地产代理收取的佣金数额或比率,或可否向买家提供优惠有任何订明,而是视乎地产代理与客户双方的协议。

然而,根据监管局发出的执业通告(编号13-04(CR))订明,地产代理在销售一手住宅物业时,须将其提供予准买家的任何优惠(包括任何送赠、折扣或回赠)以书面形式告知准买家,具体列明提供优惠的条款及形式,并说明该优惠是由卖方提供,抑或是由其所属的地产代理公司提供。

此外,《地产代理条例》订明,假如地产代理同时代表买卖双方,他们必须向客户表明,以及向各方详尽披露因该物业而获得的金钱或其他实益利益,包括佣金的数额。根据监管局发出的《操守守则》,地产代理必须秉持诚实、忠诚和严正的态度向客户提供服务,保障和促进客户利益,对交易各方公平公正。

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8.      某地产代理代表某买方客户购入某一个住宅单位,在与业主签订临时买卖合约前,有甚么文件或数据是该地产代理必须向该客户提供的?
     
   

与业主签订临时买卖合约前,持牌人应该已向其买方客户提供:

  • 「 物业数据表格」 ( 即《 地产代理条例》 内订明的表格1 ) ,除非该买方客户明确表示放弃收取此表格; 及
  • 最新的土地查册副本。

     

    「物业数据表格」 列明的数据报括物业的业权、 有否有效的产权负担、 物业的楼面面积、 落成年份、 用途限制等。

    根据监管局发出相关的执业通告(编号13-06(CR)),在协议的一方已签署临时协议后,持牌人应随即向该订约方提供一份该协议的副本。如持牌人为更改临时协议内的任何条款而在该协议上作出修订,应向订约各方提供一份已修订版本的临时协议的副本,并在切实可行的范围内尽快要求订约各方书面确认已收取该副本。

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    9.      差饷物业估价署(差估署)的「物业信息网」有提供住宅物业许可用途的数据,但差估署并非「物业数据表格」内有关物业用途限制的订明来源。地产代理可否根据差估署所提供的物业许可用途数据填写表格?
         
       

    差估署的「物业信息网」发放的物业许可用途资料,来源为屋宇署发出的「占用许可证」。

    因此,就符合《地产代理常规(一般责任及香港住宅物业)规例》下提供指定物业数据的目的而言,地产代理若从「物业信息网」取得的住宅物业的许可用途资料,监管局会视之为来自定义明来源。

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    10.      何谓「钉契」?
         
       

    「钉契」是指因为物业的土地登记册上载录了某些注册文件(例如法庭命令、押记令、欠交管理费备忘录等),使物业的业主难以放售有关物业。由于这类物业的业权欠妥,交易有可能被取消,故持牌人在处理这些被「钉契」的物业的交易时,应该格外小心,在客户决定交易前,向其解释清楚物业被「钉契」的详情及有关风险,避免发生无谓争拗。

    物业被「钉契」的原因有很多,其中较为常见的,包括因业主拖欠银行、财务公司、管理公司或其他私人债务而被债权人循法律途径追讨及冻结资产;或因物业违反 《建筑物条例》 如附有僭建物或未有遵循维修令;又或因物业违反大厦公契条款而被业主立案法团或其他业主提出申索等等。

    持牌人须知道,代表住宅物业卖方的持牌人,要在紧接物业的买卖合约订立之前,就该物业进行土地查册及向该物业的买方提供该份土地查册的文本。倘若持牌人在土地查册中发现该物业被「钉契」,必须如实告知客户。不论该客户是卖方或买方,也应提醒有关买卖该物业所涉及的风险,并建议客户在继续有关买卖前,先寻求法律意见。

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