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专题论集:香港物业转易 目录
(8)土地注册
 
  1. 注册的系统
     
    香港现行的土地注册系统是一个文件注册的系统,即土地注册处只保存影响土地的文件之记录。文件的注册并不是卖方业权的证明,实际上,土地注册处或任何政府部门都不会保证某一块土地的业权是良好的,证实某块土地的业权是否良好的责任落在该土地的卖方身上。
     
  2. 可被注册的文件
     
    《土地注册条例》第2条主要规定以下文件可被注册:所有影响在香港的土地(不动产)的契据、转易契及其他文件及法庭判决。
     
  3.

注册的运作

送交土地注册处注册的文件须连同一份填妥及签署的备忘录,而备忘录是该份文件详情的摘要。注册程序完成后,文件便会被编配一个注册摘要编号以兹识别。文件的正本会交还送递注册的律师行。

每一个土地登记册可分成四部分,即物业资料、业主资料、物业涉及的轇轕(产权负担)及等待注册的契约,如以下土地注册记录样本所示︰

     

土地登记册样本

物业资料
Property Particulars

物业参考编号
PROPERTY REFERENCE NUMBER (PRN): A1234567
 
地段编号
LOT NO.: Inland Lot No. 1234
 
    批约HELD UNDER: GOVERNMENT LEASE
年期 LEASE TERM: 999 YEARS
开始日期COMMENCEMENT OF LEASE TERM: 24/06/1892
每年地税 RENT PER ANNUM: $90.00
所占地段份数
SHARE OF THE LOT: 1/1,000
 
物业地址
ADDRESS:
FLAT A on 8TH FLOOR
BLOCK 8, LUCKY GARDEN
8 LUCKY STREET, HONG KONG
 
备注
REMARKS:
   

业主资料
Owner Particulars

 
业主姓名
Name of Owner
身分
(如非唯一拥有人)
Capacity
(If NOT Sole Owner)
注册摘要编号
Memorial No.
文书日期
Date of
Instrument
注册日期
Date of
Registration
代价
Consideration
 
LI MIN Joint Tenant UB123456 1/5/2001 20/5/2001 $3,000,000
WONG KIN Joint Tenant        

物业涉及的轇轕
Incumbrances

     < /span> 
注册摘要编号
Memorial No.
文书日期
Date of
Instrument
注册日期
Date of
Registration
文书性质
Nature
受惠各方
In favour of
代价
Consideration
     < /span> 
UB100000 15/4/1996 3/5/1996 Building Mortgage Asia Bank All Monies
UB100999 1/11/1997 24/11/1997 Release    
UB100001 1/3/1997 24/3/1997 Deed of Mutual Covenant    
           
           
           
UB120000 1/4/2001 18/4/2001 Agreement LI MIN
WONG KIN
$3,000,000
UB123457 1/5/2001 20/5/2001 Mortgage HK Bank All Monies

 等待注册的契约
Deeds Pending Registration

 
注册摘要编号
Memorial No.

文书日期
Date of
Instrument
交付日期
Date of
Delivery
文书性质
Nature
受惠各方
In favour of
代价
Consideration
 
     < /span> 
UB124888 10/11/2001 18/11/2001 Order
No. DR103/HK/01 under S.24(1) of the Buildings Ordinance
Building Authority  -
     
    从以上的样本可得知下列事项︰
     
   
1. LI MINWONG KIN是现时物业的注册业权人,而他们(以联权共有人身份)共同拥有内地段第1234号之1/1,000份同等不能分割的份数的业权。
   
2. 物业现受制于下列的产权负担:

按揭契(注册摘要编号123457

   
3. 「等待注册的契约」部分所显示的契据文件是新近送递土地注册处注册并在审查过程(审查文件是否符合可注册文件的要求)当中的文件(即注册程序并未完成)。
   
4. 在上例中,有关物业的业权可能因命令(注册摘要编号UB124888)的注册而受影响。该项命令涉及非法构筑物或改建。买方可要求该命令必须在完成交易前被撤销才会完成购买物业。实际上,买卖双方可协议由卖方存放一笔由双方议订的金额在卖方律师行以作支付解除命令之用。
     
  4.

文件的优先次序

一般而言,注册文件的优先次序取决于文件的注册日期的先后。

《土地注册条例》第5条主要规定若文件在签立后一个月内注册,则文件的优先权会由签立当日开始起计。若文件在签立后超过一个月才注册,则文件的优先权会由注册当日开始起计。

     
    例1
     
   
  签立日期 注册日期 优先权生效日
文件1 1/12/2001 25/12/2001 1/12/2001
文件2 3/3/2002 10/4/2002 10/4/2002
     
    例2
     
   
  签立日期 注册日期
文件1 10/2/2002 23/2/2002
文件2 13/2/2002 20/2/2002
     
    在以上例子,文件1会较文件2优先,因文件1的优先权由10/2/2002开始生效,而文件2的优先权由13/2/2002才生效。
     
    例3
     
   
  签立日期 注册日期
文件1 10/2/2002 23/2/2002
文件2 8/2/2002 28/2/2002
     
    在以上例子,文件2会较文件1优先,因文件2的优先权由8/2/2002开始生效,而文件1的优先权由10/2/2002才生效。
     
    例4
     
   
  签立日期 注册日期
文件1 10/2/2002 23/2/2002
文件2 8/2/2002 10/3/2002
     
    在以上例子,文件1会较文件2优先,因文件1的优先权由10/2/2002开始生效,而文件2的优先权由10/3/2002才生效。
     
  5.

没有注册

《土地注册条例》第3(2)条主要规定所有可注册但没有注册的契据、转易契及其他文件及法庭判决,对于之后真正及确有付出代价的买方或承按人而言,是绝对无效的。

     
  6.

土地查册

土地登记册让我们得知有什么与物业有关的文件已注册在土地注册处(网址:http://www.landreg.gov.hk)。但有些时候可能须要获取某份文件以确定其内容及其对物业的影响。在这情况下,文件的影印本可从土地注册处获取。

 
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