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专题论集:香港物业转易 目录
(6)按揭
 
  1. 按揭的性质
     
    按揭是指银行或其他财务机构批出一笔贷款给借款人,并以借款人的不动产作为偿还贷款的保证。
     
  2. 按揭的类别
     
   
a.

法定按揭

法定按揭是法定产业权的按揭。

《物业转易及财产条例》第44(1)条规定任何法定产业权的按揭在法律上只可借明订为法定押记的契据作出。两项要素如下:

   
 
i. 被按揭的权益必须是法定产业权
   
ii. 必须以明订为法定押记的契据作出。
   
b.

衡平法按揭

衡平法按揭可在以下两种情况下产生:

   
 
i. 所按揭的权益是衡平法权益,例如,有关物业未曾根据《物业转易及财产条例》第14条由衡平法权益转变为法定产业权或买方在物业买卖合约下所拥有的权益;或
   
ii. 没有按法定要求制订法定按揭,例如,按揭文件未有以契据形式签署。
   
c.

加按

加按是指将已按揭给承按人的物业再按揭给同一承按人以获取不在第一按揭下受保障的额外贷款,上述额外贷款的借款人与第一按揭之借款人为同一人。

   
d.

二按

二按可在以下情况产生:

   
 
i. 将已按予承按人的物业再按予同一承按人以获取承按人贷款予其他(即不同于第一按揭的)借款人
   
ii. 将已按予第一承按人的物业再按予另一位承按人(即第二承按人)以获取第二承按人的贷款
   
  在上述(d)(ii)段描述的情况下,第二承按人在以下三方面的风险是高的:< /td>
   
 
i. 一按的优先权会在二按之上;
   
ii. 第二承按人不会拥有业权契据的正本(契据正本通常由第一承按人保管);及
   
iii. 若第一承按人根据一按行使其权力,第二承按人对于第一承按人处置物业是没有控制权的。
     
  3.

按揭内主要条款

按揭内的主要条款如下:

     
   
a. 按揭人的承诺-这些包括按揭人承诺他是物业的法定拥有人、会支付本金和利息、会负责维修及修补物业等。
   
b. 违约事件-这些包括按揭人违反了按揭内的任何条款、按揭人破产(若是个人)或是清盘(若是有限公司)等。当任何违约事件发生,承按人可根据按揭行使其权力。
   
c. 承按人的权力-这些包括有权出售、出租、管理及投保物业。
   
d. 「所有金额」按揭或「固定金额」按揭-「所有金额」按揭是指受按揭物业所保障的贷款金额没有限额,包括所有尚欠及须由按揭人支付的贷款。 「固定金额」按揭是指受按揭物业所保障的贷款金额有明确订明的限额。有关限额一般会在按揭契内列明。
   
e. 赎回条款-承按人会在借款人全部清还受按揭保障的所有尚欠的金额,以及遵守按揭条款的情况下签立赎回文件,以解除物业之按揭。
   
f. 利率-实际的按揭利率一般会在批核贷款信件或类同文件内列明,而不会在按揭内列明。
   
g. 委任承按人为授权人-按揭人通常会委任承按人为其授权人,以代按揭人执行他在按揭内的责任。
   
h. 没有放弃-任何承按人之延迟或未能行使其在按揭内的任何权力将不会构成承按人放弃行使该等权力。
   
i. 手续费、费用及开支-所有关于按揭的行政及处理及未来赎回的手续费、费用及开支将由按揭人支付。
     
  4.

承按人出售物业

若承按人在违约事件发生后行使其出售物业的权力,承按人所获得的售楼收益将按照《物业转易及财产条例》第54条的下列优先次序分配:

     
   
a. 清偿与按揭物业有关的一切应缴租金、税项、差饷及其他开支;
   
b. 解除任何具优先权的产权负担;
   
c. 支付接管人的合法报酬、费用及开支,以及因售卖或其他交易而适当招致的所有合法费用及开支;及
   
d. 支付根据按揭应缴付的尚欠金额。若无第二按揭或产权负担,则剩余数额给予按揭人。
     
    若售楼收益在扣除上述(a)(c)项后不足以偿还欠承按人的金额,则承按人可透过其他途径向借款人追讨差额。
     
  5.

申请及批核按揭的程序

申请及批核按揭的程序一般包括下列步骤:

     
   
a. 按揭人向承按人提供有关物业的资料(如地址、面积、楼龄及成交价)让承按人评估物业的市价及确定贷款金额、按揭利率、还款年期及其他按揭条款;
   
b. 如有需要,承按人会委派估价员到物业实地检查以掌握更详细资料以助估价;
   
c. 承按人会审查按揭人的入息证明(例如税单、支付入息记录及银行结余等);
   
d. 承按人会向按揭人发出要约信,列出贷款金额、按揭利率、每月按揭供​​款金额、还款期数、提早还款的收费及其他条款,并要求按揭人在指定时间内签署确认接受前述条款;及
   
e. 承按人会发信指示其代表律师代承按人查核物业的业权并预备有关按揭契及文件。
 
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