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专题论集:香港物业转易 目录
(2)临时买卖合约
 
  在香港的物业市场上,买方及卖方一般都会签订一份由地产代理或律师行预备的临时买卖合约。虽然临时买卖合约并没有标准格式,但下列事项一般都会于一份临时买卖合约内说明︰
     
  1. 卖方之姓名、地址及香港身分证号码
     
    卖方之姓名、地址及身分证明文件(通常为香港身分证号码)必须列明,以正确地辨认卖方之身份。在地产代理未安排卖方签署临时买卖合约前,地产代理须查核卖方之香港身分证或其他身份证明文件及有关物业在土地注册处的记录,以确保卖方是有关物业之注册业主。

(若卖方是一间有限公司,则有限公司名称、商业登记号码及注册地址亦必须列明。)

     
  2. 买方之姓名、地址及香港身分证号码
     
    买方之姓名、地址及身分证明文件(通常为香港身分证号码)必须列明,以正确地辨认买方之身分。

(若买方是一间有限公司,则有限公司名称、商业登记号码及注册地址亦必须列明。)

     
  3. 物业之描述
     
    一般而言,物业之邮寄地址已足够辨识有关物业。但若楼价包括车位、露台或天台,这些便会构成物业的一部分,必须清楚列明。
     
  4. 楼价
     
    双方同意的楼价会以文字及/或数目字表达。
     
  5. 支付楼价的方式
     
   
a. 临时订金-此金额通常会于买方签署临时买卖合约时支付予卖方(临时订金之金额由买卖双方协议决定,但一般相等于楼价之3%-5%)。但若物业是负资产(意即楼价余款不足以支付按揭还款),则临时订金应支付予卖方的代表律师作为保管人,以保障买方利益;
   
b. 加付订金-此金额通常会于指定签署正式买卖合约日由买方支付予卖方(通常,临时订金及加付订金合共相等于楼价之10%)。但若物业是负资产,则加付订金应支付予卖方的代表律师作为保管人,以保障买方利益;及
   
c. 楼价余款-此金额将会由买方于完成交易时支付予卖方,而交易则会在列明之指定日期或之前完成。
     
  6. 物业不受制于没有披露之产权负担
     
    除非合约另有协议,物业会在不受制于产权负担的情况下售予买方或其提名人或转购人。一般而言,产权负担是土地受制于任何土地押记或其他法律责任。例如:按揭、其他押记、押记令等。除非买卖双方另有协议,这些产权负担必须在交易完成前解除。
     
  7. 交吉
     
    除非买卖双方另有协议,卖方须于完成交易时将物业交吉予买方。卖方的责任是确保所有住户及不与物业一同售卖的家俬及电器杂物等在完成交易前迁离物业。但若物业是连租约出售,必须在临时合约内清楚列明。在此情况下,卖方不须将物业交吉予买方。
     
  8. 卖方代表律师
     
    卖方会列明代表他处理此买卖交易的律师行之名称。
     
  9. 买方代表律师
     
    买方会列明代表他处理此买卖交易的律师行之名称。
     
  10. 律师费及印花税
     
    一般而言,双方各自负责支付其律师费,印花税则由买方负责支付。
     
  11. 买方违约
     
    买方若未能依照合约完成交易,则卖方有权没收已付之临时订金,之后卖方不得向买方进一步追究责任。 (留意:有些合约可能订明卖方有权要求强制履行合约,强制买方根据合约购入物业。)
     
  12. 卖方违约
     
    卖方若未能依照合约完成交易,则卖方除须退还临时订金外,并须以同等数目的金额赔偿买方,之后买方不得向卖方进一步追究责任。 (留意:有些合约可能订明买方有权要求强制履行合约,强制卖方根据合约出售物业。)
     
  13. 地产代理之佣金
     
    基于地产代理人就该买卖交易所提供之服务,代理人有权向卖方及买方分别收取一个双方协定金额的佣金。佣金的数额及支付是受制于买卖各方与地产代理所签订的地产代理协议。若地产代理人提供服务予买卖双方并收取双方之佣金,地产代理人必须向买卖双方披露有关事实。
     
  14. 物业以现状出售
     
    物业将会以现状出售予买方,即是说物业会以签署合约时的实际状况售卖及交付买方。但必须注意「以现状出售」之条文不代表卖方有权要求买方接受未经披露而影响物业之非法构筑物或改建。除非买方接受,非法构筑物或改建可构成业权缺点。
     
  15. 违约方须支付佣金
     
    若任何一方未能依照合约完成交易,则违约一方须支付代理人根据合约有权向双方收取之佣金总额。但若违约一方须支付的金额是属惩罚性的赔偿(而非协定之损害赔偿),其目的是处罚违约一方并远超过受损害一方的损失(而非可合理预期之损失),这便不能追讨。
     
  16. 违约方须支付印花税
     
    若任何一方未能依照合约完成交易,则违约一方须支付印花税,若对方已支付印花税,则须向对方偿还。
     
  17. 特别条款
     
    任何买卖双方同意之特别条款,如楼价包括列明之家俬电器,或卖方容许买方在交易完成前进入物业进行装修,或买卖双方协议应由哪一方支付有关部门或业主立案法团在交易完成前发出有关大厦公众地方及设施维修或装修工程之命令或通告所须筹集之费用。
     
  18. 收到临时订金
     
    卖方签署确认收到临时订金(若物业是负资产,则临时订金应支付予卖方的代表律师作为保管人,以解除现有之按揭)。
     
  若一份住宅物业的正式买卖合约是在签署临时买卖合约后超过十四天才签署,则临时买卖合约须支付印花税(现时为$100)。
 
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