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專題論集:香港樓宇按揭 目錄
(5)按揭物業

 

  1. 新購物業
     
   

批核買家按揭貸款時,銀行通常會就不同類型物業提供不同按揭成數。銀行一般會採用樓價或其測量師就物業的估價(以較低者為準)用以計算按揭成數。

就住宅物業的貸款而言,香港金融管理局曾對銀行發出指引,貸款不可超過上述樓宇價值的70%。這是為減低借貸銀行承受風險的指引。銀行可透過「按揭保險計劃」借出不超過上述樓宇價值95%的貸款,超過70%的部分,藉「按揭保險計劃」投保。

     
  2. 轉按
     
    「轉按」是指按揭人從另一承按銀行取得新的按揭貸款,用以清還原有的按揭貸款並將抵押予原承按銀行的物業贖回,再抵押予新的承按銀行作為還款保證。有關手續包括按揭人簽立新的物業按揭契據,並從原來承按銀行取得物業按揭解除契據。按揭人通常是為獲得較佳的借貸條件,如較低的貸款利率,而申請轉按。
     
  3. 現按
     
    「現按」是指業主以其目前沒有任何抵押的物業作為抵押,向銀行獲取按揭融資或貸款。
     
  4. 加按
     
   

「加按」是指按揭人將已被抵押的物業,再抵押給現有的承按人,從而獲得新的貸款。

今天,簽立加按契據的情況,已經沒有以往那般常見,因為銀行在提供原有貸款時,通常會要求按揭人簽立一份包括「所有金額」(All monies)的按揭契據。根據此按揭契據,被抵押物業已成為任何現在或將來借給按揭人的貸款的還款保證。所以,當按揭人要求進一步的貸款並獲批准時,按揭人只須簽署一份列出貸款條件的「提供貸款通知書」便可,無須簽立「加按」契據。

     
  5. 過渡貸款
     
    在物業交易中,若借款人方面擬出售其物業並可能已簽署合約出售其物業,另一方面又簽訂了購入另一項物業的合約,而兩項物業的成交期又未能令他能以出售物業的樓價尾數支付新購入物業的樓價尾數,這時他便需要一筆過渡貸款。此類短期貸款,一般須在一個特定的日期清還。
     
  6. 第二按揭
     
   

除了第一按揭,按揭人也可以簽立關於同一物業的其他按揭。不過,每份第一按揭契據必然會包含一個按揭人的承諾,不在沒有第一承按銀行同意的情況下,令物業有進一步的產權負擔。

較常見的情況是按揭人在已簽立了的第一按揭之後,提供同一物業作為與其有關連的公司的債務償還保證。在這情況下,第二按揭的承按人(通常都會是第一按揭的承按人),會要求有一份由三方訂立的第二按揭契據。三方分別為第二按揭的承按人,物業業主(按揭人)及上述與按揭人有關連的借款公司。

現時很多發展商亦會與銀行合作,為其發展項目的買家提供二按,作為市場推廣策略的一部分。在交易時,銀行會借出物業樓價的七成,而發展商會安排(通常透過其附屬或有關連的財務公司)提供物業餘下三成的全部或部份樓價作為第二按揭貸款,這時便會有第二按揭契據簽立予有關財務公司。

由於二按會令按揭人借貸增加,風險亦會相應增加,所以香港金融管理局曾發出指引,列出銀行參與這種共同借貸計劃的準則,其中包括要求物業由獨立測量師估值;銀行不可借出超過物業價值(即樓價或物業估值,以較低者為準)七成的金額;並須將第二按揭貸款的本金和利息還款總數,計算在借款人的債務與入息比率之內。

 
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