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專題論集:香港樓宇按揭 目錄
(7)信貸評估
   
  香港的銀行受香港金融管理局監管。香港金融管理局藉規則和監管,推動銀行體系的穩定和有效運作,所以亦會關注每間銀行採用適當的風險管理系統。它要求香港銀行收集和小心考慮每一貸款申請的有關資料。

當進行信貸評估時,銀行會依照審批手續,包括分析按揭人及任何關連人士(例如擔保人)的財務狀況及背景,貸款目的和會被抵押的物業的價值。

關於借款人本身,銀行會考慮他的誠信和受僱情況。如果借款人是有限公司,銀行更會查詢其借款權限、商務專業、經營效益及管理能力。銀行亦會考慮借款人所屬行業的前景。

銀行亦會考慮以下因素,以評估按揭貸款的信貸風險:-

     
  a.

貸款佔樓價比率

這比率是指銀行在釐定貸款最高金額時,所參考的物業價值百份比。我們已討論過銀行對於不同類型的物業,可能採用的不同貸款佔樓價比率。(物業的價值一般為其買賣價或估值,以較低者為準。)

     
  b.

樓齡與貸款年期的總和

這因素反映物業價值是否足夠作為貸款的償還保證。如果物業變得太舊,而貸款又未清還,物業的價值可能不足以保證償還餘下的貸款。香港的銀行對於住宅物業,通常會要求樓齡與貸款年期的總和不超過40或50年。有些銀行甚至要求物業在任何情況下,都不可超越某樓齡,例如30年。

     
  c.

借款人年齡與貸款年期的總和

這也反映借款人清還全部按揭貸款的能力。隨著借款人年事漸長,他的賺錢能力亦會相對減低,在貸款還未完全清還的情況下,不能償還貸款的風險亦會增加。有些銀行會設定借款人的年齡與貸款年期總和的上限(例如65年)。

     
  d.

貸款佔入息比率

這比率反映借款人的供款能力。銀行通常會要求每月供款不超過借款人每月入息的一個百份比,例如40%。

     
  e.

借款人背景

這些資料包括借款人的信貸記錄、他現時的受僱或生意情況及前景,以及他跟銀行的關係。

 
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