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專題論集:香港樓宇按揭 目錄
(2)置業流程
 
每個個案都有其獨特情況,以下是從買家角度出發的一般置業流程:
 
  a. 希望置業的準買家因應他手頭的現金(例如儲蓄)、他現時和預期將來的收入,以及支出,釐定他的置業預算;
     
  b. 準買家要求銀行為他可取得按揭貸款的最高金額作初步評估;
     
  c. 準買家開始視察其預算範圍內的物業;
     
  d. 找到一個符合其需要及負擔能力的物業後,準買家要求銀行為物業初步估價,以確定賣家要求的樓價乃物業的市場價格,並諮詢銀行能否按他心目中的借款額和還款條件提供貸款;
     
  e. 與賣方達成買賣價及其他條件(如交易日期)後,準買家支付臨時訂金並跟賣方簽訂臨時買賣合約;
     
  f. 買家委託律師代表購入物業,並辦理有關文件;
     
  g. 買家正式向銀行申請按揭貸款(並列明申請的貸款金額,利率和還款期等)、臨時買賣合約、身份証明文件、入息証明,以及其他銀行要求的文件;
     
  h. 若銀行未能確定買家有能力歸還申請的貸款金額,銀行可能要求買家尋找其他人作私人擔保,為貸款的償還提供保證;
     
  i. 買家(按上述e段簽訂的臨時買賣合約)簽署正式買賣合約並加付訂金;
     
  j. 正式批准按揭申請後,銀行通常會發出「提供貸款通知書」,列出貸款條件;
     
  k. 銀行委託律師,準備有關按揭契據及其他文件。若買家的代表律師也是銀行認可的律師,銀行通常會委託買家的律師同時代表銀行辦理按揭;
     
  l. 銀行律師審核了賣方業權後,買家在交易日前到代表銀行的律師行簽立有關物業的按揭契據,以及銀行要求的其他文件,如「提供貸款通知書」。如銀行要求擔保,擔保人亦須在銀行貸款前簽立擔保書。上述文件簽妥後,銀行律師會安排向銀行提取貸款以備交易。
     
  m. 買家須在交易前準備樓價餘款(即樓價尾數跟按揭貸款的差額)和律師費及其他費用;
     
  n. 買家律師在交易日將樓價尾數連同經買家簽立的物業轉讓契據送達賣方律師;
     
  o. 如物業為交吉交易,買家在交易日收取物業鎖匙;
     
  p. 交易日後賣方律師在其承諾的期限內將已經由賣方簽立的物業轉讓樓契、賣方的前按揭契據及其解除契據(如適用的話)送達買家律師;
     
  q. 買家律師將已簽立,並已交付厘印費之物業轉讓契據、買家之按揭契據和賣方之前按揭的解除契據送往土地註冊處登記;
     
  r. 當註冊手續完成後,所有物業契據會送到買家的承按銀行保存。
 
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