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專題論集:香港樓宇按揭 目錄
(11)按揭契據與相關文件
     
  取得按揭貸款,按揭人必須簽立一份按揭契據給予承按人。除此以外,銀行亦可能要求簽立其他文件,以得到更大的還款保障。
     
  1.

按揭契據

每間銀行其實都訂有其標準按揭契據式樣。香港按揭證券有限公司在2000年5月亦制定了一份「標準按揭契據」,供銀行參考使用。此標準按揭契據以英文撰寫,並附有中文翻譯本。按揭契據通常包含以下條款:-

   
   
a.

抵押條款

按揭人將他的物業抵押給銀行作為償還貸款的保證。在一份包括「所有金額」的按揭契據下,物業會成為按揭人隨時欠承按銀行的所有債務(並無上限金額)的抵押品。所以如果按揭人要求承按人解除物業按揭,銀行原則上有權要求按揭人首先償還其當時欠銀行的全部債務,包括如原有按揭貸款之外的任何透支額。

   
b.

贖回權利

當按揭人清還受抵押物業保證的全部債項後,按揭人有權要求承按銀行解除物業按揭。不過,按揭人需要支付解除契據的有關法律費用。

   
c.

按揭人違約

除按揭人未能償還他的債務外,按揭契據亦會列出倘有其他違約情況發生時,例如按揭人破產或清盤;按揭人違反按揭契據內任何條款;或按揭人在按揭契據內提供的保證虛假或不準確等,承按銀行有權要求即時清還所有受按揭保障的貸款,或接收按揭物業。除此以外,承按銀行通常都會保留絕對權利隨時要求按揭人償還全部貸款。

   
d.

承按人的補償

當任何違約情況發生時,承按銀行有權行使它對物業的權利,包括進入接收、出租或出售物業以及行使任何有關擁有物業的權利。承按銀行亦可以委任接管人去行使銀行上述權利,而有關費用則由按揭人支付。

   
  2.

提供貸款通知書

     
   

倘借款人的貸款申請獲批准,銀行一般會發出一份「提供貸款通知書」,列明按揭貸款金額及其他借貸條件,包括利率及還款年期等。

     
  3.

擔保書

     
    當借款人未能出示足夠入息證明支持他的貸款申請,或當借款人是有限公司時,銀行一般會要求借款人提供銀行接受的擔保人。擔保人須向銀行簽訂擔保書。對於有限公司的借款人,擔保人通常是借款人的董事或重要股東。

銀行通常會在擔保書中加入「首要債務人條款」,給予銀行無須先向借款人追討,便可向擔保人直接追討欠款的權力。

     
  4. 租金轉讓契據
     
    對於某些出租物業,銀行亦可能要求按揭人簽立租金轉讓契據,將他在租金中的權益轉讓給銀行,作為額外還款保障。
 
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