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专题论集:香港楼宇按揭 目录
(7)信贷评估
   
  香香港的银行受香港金融管理局监管。香港金融管理局借规则和监管,推动银行体系的稳定和有效运作,所以亦会关注每间银行采用适当的风险管理系统。它要求香港银行收集和小心考虑每一贷款申请的有关资料。

当进行信贷评估时,银行会依照审批手续,包括分析按揭人及任何关连人士(例如担保人)的财务状况及背景,贷款目的和会被抵押的物业的价值。

关于借款人本身,银行会考虑他的诚信和受雇情况。如果借款人是有限公司,银行更会查询其借款权限,商务专业,经营效益及管理能力。银行亦会考虑借款人所属行业的前景。

银行亦会考虑以下因素,以评估按揭贷款的信贷风险:-

     
  a.

贷款占楼价比率

这比率是指银行在厘定贷款最高金额时,所参考的物业价值百份比。我们已讨论过银行对于不同类型的物业,可能采用的不同贷款占楼价比率。(物业的价值一般为其买卖价或估值,以较低者为准。)

     
  b.

楼龄与贷款年期的总和

这因素反映物业价值是否足够作为贷款的偿还保证。如果物业变得太旧,而贷款又未清还,物业的价值可能不足以保证偿还余下的贷款。香港的银行对于住宅物业,通常会要求楼龄与贷款年期的总和不超过40或50年。有些银行甚至要求物业在任何情况下,都不可超越某楼龄,例如30年。

     
  c.

借款人年龄与贷款年期的总和

这也反映借款人清还全部按揭贷款的能力。随着借款人年事渐长,他的赚钱能力亦会相对减低,在贷款还未完全清还的情况下,不能偿还贷款的风险亦会增加。有些银行会设定借款人的年龄与贷款年期总和的上限(例如65年)。

     
  d.

贷款占入息比率

这比率反映借款人的供款能力。银行通常会要求每月供款不超过借款人每月入息的一个百份比,例如40%。

     
  e.

借款人背景

这些资料包括借款人的信贷记录,他现时的受雇或生意情况及前景,以及他跟银行的关系。

 
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