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專題論集:物業產權負擔 目錄
 
  7. 第三者權益
     
   
a.

概述

某些人若長時間未得到業主同意而佔用了物業,又或曾分擔了部分樓價,都有可能獲得物業的權益。若此等權益非經由文書產生,便不能根據《土地註冊條例》註冊,屬於不可予註冊的物業產權負擔。問題是,買家可否不受制此等產權負擔。

   
b.

佔有產權

若佔用人未得業主同意以逆權性質佔用了物業(adverse possession)一段特定時間後,就會得到「佔有產權」(possessory title),在此情況下,業主不能向佔用人討回物業。

當政府物業被佔用人逆權佔有長達六十年或以上,政府便不能向佔用人討回物業。若私人物業在一九九一年七月一日前開始已被逆權佔有不少於二十年;又或物業在一九九一年七月一日後開始被逆權佔有不少於十二年,該物業之業主便不能向佔用人討回物業。因此,準買家宜在購入物業前視察物業,確定物業佔用人的權益。

   
c.

非書面性質衡平法下的權益

註冊業主以外的人士可因分擔樓價或分擔按揭供款而獲取物業權益。此類「衡平法下的權益」不可予以註冊。

普通法規定真誠買家在沒有實際或法律構定知悉的情況下,承購物業後可無須承擔此等不可予註冊的權益。若衡平法下的權益經由文書產生,但未將有關文件註冊的話,對於其後以有值代價購入物業的真正買家來說,此等權益可能是無效的。

對買方來說,單單提出不知道物業存有衡平法下的權益,並不足夠保障買方,因買方可能被視為對該權益有法律構定的知悉。如果一位謹慎的買家進行應有的查詢,就會發現該權益的話,那麼不論有否進行查詢,買家都被視為對該權益有「法律構定的知悉」。若買方實際上知道有註冊業主以外的佔用人的存在(如業主之配偶),買方便應查詢該佔用人的權益。 (Wong Chim Ying v. Cheng Kam Wing CACV 000075/1990)

香港律師會曾發出一項執業指引,要求律師提醒買家應視察物業,以查證(註冊業主以外的)成年佔有人的身分及有否擁有物業任何權益,並向成年佔有人索取書面確認,證明對物業沒擁有任何權益。

   
d.

就遺產稅施加於饋贈物業的押記

贈予人死前三年內送贈出去的物業,在計算應課遺產稅時,仍須視作贈予人的資產。根據《遺產稅條例》(香港法例第111章)第18條,凡以任何未就遺囑執行人的身分而轉移給他的財產價值,在一份遺產的遺產稅中,按比例計算出來的部分,須屬施加於該須徵收遺產稅的財產的第一押記。因此贈予人死前三年內送贈出去的物業,可能須繳納遺產稅,而饋贈物業亦可能會受制於上述押記。

若贈予人在物業送出三年後仍然在世,而受贈人欲將物業出售,買家可能會要求受贈人(賣方)證明贈予人仍然在世,例如由贈予人作出法定聲明,表明他仍然在世。

若受贈人在獲贈物業後三年內欲出售該物業,而贈予人仍然在世,則該物業有潛在可能須繳付遺產稅,因而對物業業權構成影響。在一案例中,雖然賣方提議將部分樓款收入撥留作繳付遺產稅的抵押,作為業權妥善的保證,但買方獲判不須接受賣方的提議。(Chan Fung Lan v. Lai Wai Chuen [1997] CPR520)

由於有關饋贈物業的法律相當複雜,若土地登記冊內顯示有饋贈契據的註冊,地產代理應提醒客戶在簽署臨時買賣協議前徵詢法律意見。
(注意:任何人士若於二零零六年二月十一日或之後去世,不需要付遺產稅。)


   
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