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专题论集:物业产权负担 目录
 
  7. 第三者权益
     
   
a.

概述

某些人若长时间未得到业主同意而占用了物业,又或曾分担了部分楼价,都有可能获得物业的权益。若此等权益非经由文书产生,便不能根据《土地注册条例》注册,属于不可予注册的物业产权负担。问题是,买家可否不受制此等产权负担。

   
b.

占有产权

若占用人未得业主同意以逆权性质占用了物业(adverse possession)一段特定时间后,就会得到「占有产权」(possessory title),在此情况下,业主不能向占用人讨回物业。

当政府物业被占用人逆权占有长达六十年或以上,政府便不能向占用人讨回物业。若私人物业在一九九一年七月一日前开始已被逆权占有不少于二十年;又或物业在一九九一年七月一日后开始被逆权占有不少于十二年,该物业之业主便不能向占用人讨回物业。因此,准买家宜在购入物业前视察物业,确定物业占用人的权益。

   
c.

非书面性质衡平法下的权益

注册业主以外的人士可因分担楼价或分担按揭供款而获取物业权益。此类「衡平法下的权益」不可予以注册。

普通法规定真诚买家在没有实际或法律构定知悉的情况下,承购物业后可无须承担此等不可予注册的权益。若衡平法下的权益经由文书产生,但未将有关文件注册的话,对于其后以有值代价购入物业的真正买家来说,此等权益可能是无效的。

对买方来说,单单提出不知道物业存有衡平法下的权益,并不足够保障买方,因买方可能被视为对该权益有法律构定的知悉。如果一位谨慎的买家进行应有的查询,就会发现该权益的话,那么不论有否进行查询,买家都被视为对该权益有「法律构定的知悉」。若买方实际上知道有注册业主以外的占用人的存在(如业主之配偶),买方便应查询该占用人的权益。 (Wong Chim Ying v. Cheng Kam Wing CACV 000075/1990)

香港律师会曾发出一项执业指引,要求律师提醒买家应视察物业,以查证(注册业主以外的)成年占有人的身分及有否拥有物业任何权益,并向成年占有人索取书面确认,证明对物业没拥有任何权益。

   
d.

就遗产税施加于馈赠物业的押记

赠予人死前三年内送赠出去的物业,在计算应课遗产税时,仍须视作赠予人的资产。根据《遗产税条例》(香港法例第111章)第18条,凡以任何未就遗​​嘱执行人的身分而转移给他的财产价值,在一份遗产的遗产税中,按比例计算出来的部分,须属施加于该须征收遗产税的财产的第一押记。因此赠予人死前三年内送赠出去的物业,可能须缴纳遗产税,而馈赠物业亦可能会受制于上述押记。

若赠予人在物业送出三年后仍然在世,而受赠人欲将物业出售,买家可能会要求受赠人(卖方)证明赠予人仍然在世,例如由赠予人作出法定声明,表明他仍然在世。

若受赠人在获赠物业后三年内欲出售该物业,而赠予人仍然在世,则该物业有潜在可能须缴付遗产税,因而对物业业权构成影响。在一案例中,虽然卖方提议将部分楼款收入拨留作缴付遗产税的抵押,作为业权妥善的保证,但买方获判不须接受卖方的提议。 (Chan Fung Lan v. Lai Wai Chuen [1997] CPR520)

由于有关馈赠物业的法律相当复杂,若土地登记册内显示有馈赠契据的注册,地产代理应提醒客户在签署临时买卖协议前征询法律意见。
(注意:任何人士若于二零零六年二月十一日或之后去世,不需要付遗产税。)


   
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