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專題論集:物業產權負擔 目錄
 
(3)物業產權負擔與業權問題
 
  1. 實益擁有人權益
     
   
a.

概述

在某些情況下,註冊業主不一定是有關物業的權益擁有人(beneficial owner)。例如,註冊業主可能以受託人(trustee)或遺產代理人(personal representative)身份持有物業。

   
b.

遺產管理書/遺囑認證書

「遺產管理書」(letters of administration)是一種法院文件,授權遺產管理書內委任之遺產管理人 (administrator)處理死者的財產。「遺囑認證書」(grant of probate)是另一種法院文件,確認遺囑執行人(executor)為已立遺囑的死者按遺囑處理死者的財產的權力。在全部遺產代理人(personal respresentative(s))同意的情況下,遺產代理人(在不違反遺囑條文內的任何限制的原則下)有權處置屬於死者的房地產。

   
c.

信託聲明書

信託聲明書(declaration of trust)由註冊擁有人(註冊業主)發出,聲明物業所屬權利、利益、權益均屬於另一受益人。例如,當受益人在獲取物業時仍未成年,便須由信託人代為持有物業。

當涉及某些受《新界條例》規管的新界土地時,《新界條例》第18條規定若有關土地屬於任何未成年人士,民政事務局局長可委任受託人代持有土地,而受託人處置物業前須經民政事務局局長同意。受託人的委任和罷免亦須在土地註冊處登記。

   
d.

家族安排契據

家族安排契據(deed of family arrangement)記錄各遺產受益人之間就遺產分配問題所達成的協議,不論是否依據遺囑條款或法定安排。此文件必須呈交稅務局,以判定是否須按值繳納印花稅,若受益人之間的產業分配有饋贈或協議買賣的成份,便須繳付印花稅。

   
e.

提名文件

當買方在簽訂物業的買賣合約後,提名第三者承取買方於買賣合約中的權責時,便可使用提名書 (nomination)。由於買方通常已根據合約支付訂金,即已付部分樓款,買方(提名人)必須在提名書內清楚地表達放棄其在有關物業的權益,以確保物業不會受制於買方(提名人)受惠之歸復信託。

因有關歸復信託的法律相當複雜,若物業的土地登記冊內顯示有提名書的註冊,買賣雙方宜在簽署臨時買賣合約前徵詢法律意見,以確定有關提名書內的提名人是否已放棄其在物業的權益。必須注意,提名書可能須繳納印花稅,除非被提名人是提名人的受託人或指定親屬(例如配偶、父母或子女)。

   
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