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專題論集:物業產權負擔 目錄
 
(2)物業轉易實務
 
  1. 一般在完成交易時解除的物業產權負擔
     
    一些常見的物業產權負擔,一般都會在完成交易時解除;一些常見的解除產權負擔的文件例子如下:
     
   
a. 有效法定押記/按揭的解除/回贖(discharge/release);
   
b. 若法定押記/按揭內有超過一個被抵押的物業,將其中一個被抵押物業贖回之局部回贖書(partial release);
   
c. 解除押記或欠繳管理費押記備忘錄的解除書。
     
  2. 解除物業產權負擔/解決業權問題
     
   
a. 當遇到不常見的物業產權負擔(即法定押記/按揭以外的產權負擔)時,賣方可能需時查詢解除的方式及所需金錢,故地產代理應提醒買賣雙方考慮有關所需時間,務求達致恰當的物業交易限期。
   
b. 當不能確定可否在物業完成交易前解除物業的產權負擔,地產代理應提醒準買家在簽訂臨時買賣合約前徵詢其代表律師的專業意見,更應特別考慮應否將訂金存放於託管人。
   
c. 在某些情況下,將導至出現物業產權負擔的事物消除並不一定能解決問題。例如,雖然非法建築物已被拆除,但出現的問題是:物業是否還符合買賣合約內賣方承諾出售的物業?賣方能否履行合約?這當然要看個別個案情況而定。
   
d. 有些物業的產權負擔只牽涉債務問題(例如欠繳管理費押記)。在這些情況下,買方可能要求賣方承諾在成交前解除該產權負擔,亦可能要求把適量訂金存放於託管人(stakeholder)處,待物業產權負擔解除後才發放予賣方,以保證賣方能履行承諾。
     
  3. 地產代理於產權負擔上的責任
     
   
a. 《地產代理條例》規定地產代理必須就物業的有效產權負擔,為客戶提供資料,例如按揭、法庭命令等。
   
b. 此外,地產代理亦應提醒賣方應在監管局指定的物業資料表內披露與物業有關的資料,例如物業曾否作結構上的改建;賣方有否收到有關部門或業主立案法團或管理公司發出之命令或通告要求就物業或大廈之公眾地方進行任何工程及所需費用多少等。
   
c. 地產代理亦宜提醒賣方,倘若賣方沒有向買方披露所有賣方知悉的影響物業的產權負擔,賣方可能因未能提供妥善/良好業權或履行買賣合約而導致買方可因此取消買賣。


   
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