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專題論集:香港樓宇按揭 目錄
(8)審批貸款的考慮因素
 
  1. 還款能力
     
   

銀行基本上會根據借款人的每月入息,來確定他會否有能力支付按揭供款。

除了借款人從工作或生意賺取的收入,例如薪金、佣金或利潤外,銀行可能亦會考慮借款人其他固定收入來源,例如從擁有出租物業、生財或交通工具得到的收入。所以,如果借款人沒有職業或已退休,但擁有可觀的資產能為他賺取穩定的每月收入,銀行仍會考慮他的按揭貸款申請。

銀行通常會釐定其可接受的最高貸款佔入息比率,例如50%,並要求每月按揭供款不會超過借款人每月入息的這個百份比。當計算某一借款人的貸款與入息比率時,銀行亦會顧及借款人要支付的其他(包括其他銀行)的貸款還款。當需要私人擔保時,擔保人的入息通常會被納入計算有關貸款佔入息比率。

此外,銀行亦會考慮申請人的信貸記錄,如果借款人以前未有兌現其還款承諾,他將來違約不償還貸款的風險也可能較高。

 
  2. 借款人類別
     
    如果借款人是受薪僱員,有穩定工作和有證據支持他有固定收入,在申請按揭貸款時一般會比較順利。

不過,如果借款人沒有固定收入,例如借款人是推銷員,他的收入主要來自佣金,而佣金收入又每月不同的話,銀行可能對借款人須提供其還款能力證明的要求會較為嚴格(例如一段較長時間的平均收入的證據)。借款人所屬行業的前景,亦屬銀行考慮的因素。

如果借款人是獨資經營者或生意合夥人,銀行會希望從其帳目及財務報告和銀行戶口的流動情況及結餘,去確定其生意的營業額和利潤,有時甚至會實地探訪,去觀察申請人經營的生意的實際運作情況。

至於有限公司,除了審核其帳目及財務報告外,銀行通常會要求提供擔保人(通常是公司董事或重要股東)擔保有關借貸,銀行亦會一如評估借款人般評估擔保人的還款能力。

不論借款人屬哪一類別,銀行都會研究其所屬行業或專業的整體情況及前景以評估借貸風險。

     
  3.

與銀行的關係

     
   

借款人與銀行的關係是銀行在審批按揭申請時,會顧及的一個重要因素。如果銀行熟知借款人及其財務實力,銀行通常願意以較優惠的條件批出貸款。評估與借款人的關係時,銀行通常會顧及的因素包括:

-
     
    a. 借款人跟銀行建立關係,即開立戶口或有其他生意往來的時間長短;
   
b. 借款人採用銀行產品的範圍;及
   
c. 借款人在銀行的戶口結餘。
 
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