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專題論集:物業產權負擔 目錄
 
  8. 其他
     
   
a.

未獲履行的買賣合約

若土地登記內顯示有一份買賣合約的註冊記錄,但該合約的交易限期早已過去,而沒有有關轉讓契的註冊記錄,遇到這種情況時,會令人產生疑問。因為如果上述合約沒有註銷,第三者不知道未有完成交易的因由,是由於賣方失責,還是買方違約還是經雙方協議取消合約所致呢?會否有人提出要強制履行買賣合約或其他有關物業權益的申索?換句話說,別人無從知悉根據這未獲履行的合約,合約內的買方對物業有否擁有任何權益。

賣方在再次出售物業前,宜設法與買方達成書面註銷買賣合約的協定。若沒有書面註銷協議,賣方便應提供適當及充分的證據,證明前買方對物業再沒有任何權益或申索。倘有疑問,地產代理應提醒客戶在簽署臨時買賣合約前徵詢法律意見。

   
b.

待決案件

待決案件通知書(lis pendens)的用意是知會第三者,有人正就物業向業主作出申索,並在有需要時透過訴訟解決爭議。

   
c.

法院命令

在婚姻法訴訟程序中,法官在判決附屬濟助 (ancillary relief) 時,有權命令有關人士將物業出售、轉讓,或作其他安排,亦可對出售方式或買家類別作出規限。在此情況下,業主便不能自由處置物業。

在其他情況下,法官可作出強制性或禁制性命令,限制業主處置物業的權力。例如在訴訟中,訴訟一方若能說服法庭業主會將物業耗掉,令判決無法執行,法官可作出相應命令。

在物業受制於任何法院命令,買賣雙方都應先徵詢法律意見。

   
d.

違反大廈公契條款

若某類物業的轉易違反大廈公契條款,大廈的共同擁有人有權申請禁制令阻止有關物業轉易。有一案例,公契條款註明車位不可跟單位分開出售,單獨將車位出售被視為違反公契條款,業權因而有缺點。(Lo Chi Wai Arthur v. Liu Wing Cheung Wilfred(1983) HCANo.11459/82)公契條款另一種常見的限制,是車位不能售予非大廈單位業主人士。

若購買單獨出售之大廈車位時,買家應查核大廈公契及政府租契,以確定有沒有條款限制該類轉讓。

此外,大廈公契中或會有條款訂明大廈不同部分的用途,若違反用途限制可能導致物業管理人、業主立案法團或其他業主提出申索。


   
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