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专题论集:物业产权负担 目录
 
  8. 其他
     
   
a.

未获履行的买卖合约

若土地登记内显示有一份买卖合约的注册记录,但该合约的交易限期早已过去,而没有有关转让契的注册记录,遇到这种情况时,会令人产生疑问。因为如果上述合约没有注销,第三者不知道未有完成交易的因由,是由于卖方失责,还是买方违约还是经双方协议取消合约所致呢?会否有人提出要强制履行买卖合约或其他有关物业权益的申索?换句话说,别人无从知悉根据这未获履行的合约,合约内的买方对物业有否拥有任何权益。

卖方在再次出售物业前,宜设法与买方达成书面注销买卖合约的协定。若没有书面注销协议,卖方便应提供适当及充分的证据,证明前买方对物业再没有任何权益或申索。倘有疑问,地产代理应提醒客户在签署临时买卖合约前征询法律意见。

   
b.

待决案件

待决案件通知书(lis pendens)的用意是知会第三者,有人正就物业向业主作出申索,并在有需要时透过诉讼解决争议。

   
c.

法院命令

在婚姻法诉讼程序中,法官在判决附属济助(ancillary relief) 时,有权命令有关人士将物业出售、转让,或作其他安排,亦可对出售方式或买家类别作出规限。在此情况下,业主便不能自由处置物业。

在其他情况下,法官可作出强制性或禁制性命令,限制业主处置物业的权力。例如在诉讼中,诉讼一方若能说服法庭业主会将物业耗掉,令判决无法执行,法官可作出相应命令。

在物业受制于任何法院命令,买卖双方都应先征询法律意见。

   
d.

违反大厦公契条款

若某类物业的转易违反大厦公契条款,大厦的共同拥有人有权申请禁制令阻止有关物业转易。有一案例,公契条款注明车位不可跟单位分开出售,单独将车位出售被视为违反公契条款,业权因而有缺点。 (Lo Chi Wai Arthur v. Liu Wing Cheung Wilfred(1983) HCANo.11459/82)公契条款另一种常见的限制,是车位不能售予非大厦单位业主人士。

若购买单独出售之大厦车位时,买家应查核大厦公契及政府租契,以确定有没有条款限制该类转让。

此外,大厦公契中或会有条款订明大厦不同部分的用途,若违反用途限制可能导致物业管理人、业主立案法团或其他业主提出申索。


   
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