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專題論集:物業產權負擔 目錄
 
  2. 融資人權益
     
   
a.

概述

融資人(financier),通常是銀行或財務機構,一般會要求貸款人提供物業作為還款或信貸的抵押。不同情況需要不同種類的抵押。一些有關融資信貸或抵押文書,如貸款合約、擔保書等因不涉及物業,一般不會構成物業的產權負擔。

   
b.

法定押記/按揭

若物業之前未受制於任何押記/按揭,則有關物業的業主可提供物業的第一法定押記/按揭(first legal charge /mortgage),惟須在限期內註冊,才可較其後產生的可註冊文書有優先權。

除某些特定房屋計劃的法定押記/按揭外,大部分按揭現時均以「一切款項」(all monies)法定押記/按揭形式進行。根據「一切款項」形式的法定押記/按揭,物業是用作抵押借貸人尚未償還予貸款人的所有債項。因此應提醒準買家查核樓價是否足夠償還賣方押記/按揭下所欠的一切債務,才可在簽訂臨時買賣合約時將按金付予賣方。

   
c.

第二法定押記/按揭

根據此文書,第二承按人所享有的抵押權益、權力和利益均在第一承按人之後。

   
d.

衡平法下的按揭(俗稱樓花(即未建成物業)按揭)

買方可將其在樓花買賣合約中的權益押予融資人。在物業完成交易時,買方(按揭人)將根據衡平法下的按揭(即樓花按揭)條款簽署第一法定押記按揭文書,將其在已建成物業內的權益按揭予融資人。融資人的權益即轉化為第一法定押記/按揭內的權益。

   
e.

第二衡平法下的按揭(俗稱第二樓花按揭)

根據此文書,第二承按人所享有的抵押權益、權力和利益均在衡平法下的第一承按人之後。

   
f.

再進行押記(俗稱加按)

此文書將一項已按揭的物業作為抵押品,向原承按人借貸不受原按揭保障的額外貸款。若第一法定押記/按揭是用作保證償還一固定數額債項,而不是「一切款項」,在批出上述額外貸款時,銀行通常會要求借款人簽訂物業的「再進行押記」(俗稱加按物業)。

   
g.

建築按揭/債權證

根據此文書,發展商提供建築地盤作為抵押,集資發展物業。如發展商不在物業建成時即時償還全部債項,當出售個別單位時,發展商會安排承按人就個別已出售之單位簽發局部回贖書,但餘下單位仍受制於承按人/債權證(debenture)持有人的權益和權利。

   
h.

債權證補件

當需要對債權證條文作出增補修改,例如修改還款日期或條件等,便須簽訂債權證補件(supplement to debenture)

   
i.

按揭轉讓

隨著二手按揭市場的開拓,按揭轉讓在香港愈來愈普遍。根據按揭轉讓文書,在收到轉讓代價後,承按人將其所有得自法定押記/按揭中的權利、權益、利益等轉讓予另一融資人,例如「香港按揭證券有限公司」。

若物業的按揭曾被轉讓,而有關的按揭轉讓涉及數以百計的物業時,應提醒賣方有關提供該份按揭轉讓核證副本及相關文件(可能頁數不少)的額外費用。從土地註冊處申領這些核證副本,費用甚昂。

   
j.

委任接管人

按揭條款一般賦予承按人權力,在借款人違約時,可委任接管人接收物業,藉以保障承按人的權益。承按人在委任接管人時須簽署「接管人委任書」(appointment of receivers),以作記錄及在土地註冊處作註冊之用。

   
k.

繳存產權文件備忘錄

除了簽署正式抵押文書外,業主亦可將業權文件存放於承按人處作為借貸的抵押,並可簽署「繳存產權文件備忘錄」(memorandum of deposit of title documents)以記錄存放的業權文件。這種非正式抵押現在已漸漸不流行。

在某些情況下,按揭人沒有簽署「繳存產權文件備忘錄」,然而衡平法下的按揭仍可由按揭人存放業權文件於承接人作為抵押品而產生,惟此類按揭因沒有文字記錄亦不由文件產生,不可予註冊。在這情況下,若買家未有查究為何賣方未能提供業權文件之正本,買家可被視為對此衡平法下的按揭有法律構定的知悉,購入物業因而受制於該按揭。

由於有這些非正式抵押存在的可能,查證業主可在交易完成時提交業權正本文件更顯得重要。若已遺失業權正本文件,亦應提供其他輔助證據,例如由有關人士作出法定聲明,言明在何種情況下遺失文件,並證明沒有存放業權文件作為抵押之用。


   
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