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专题论集:物业产权负担 目录
 
  2. 融资人权益
     
   
a.

概述

融资人(financier),通常是银行或财务机构,一般会要求贷款人提供物业作为还款或信贷的抵押。不同情况需要不同种类的抵押。一些有关融资信贷或抵押文书,如贷款合约、担保书等因不涉及物业,一般不会构成物业的产权负担。

   
b.

法定押记/按揭

若物业之前未受制于任何押记/按揭,则有关物业的业主可提供物业的第一法定押记/按揭(first legal charge /mortgage),惟须在限期内注册,才可较其后产生的可注册文书有优先权。

除某些特定房屋计划的法定押记/按揭外,大部分按揭现时均以「一切款项」(all monies)法定押记/按揭形式进行。根据「一切款项」形式的法定押记/按揭,物业是用作抵押借贷人尚未偿还予贷款人的所有债项。因此应提醒准买家查核楼价是否足够偿还卖方押记/按揭下所欠的一切债务,才可在签订临时买卖合约时将按金付予卖方。

   
c.

第二法定押记/按揭

根据此文书,第二承按人所享有的抵押权益、权力和利益均在第一承按人之后。

   
d.

衡平法下的按揭(俗称楼花(即未建成物业)按揭)

买方可将其在楼花买卖合约中的权益押予融资人。在物业完成交易时,买方(按揭人)将根据衡平法下的按揭(即楼花按揭)条款签署第一法定押记按揭文书,将其在已建成物业内的权益按揭予融资人。融资人的权益即转化为第一法定押记/按揭内的权益。

   
e.

第二衡平法下的按揭(俗称第二楼花按揭)

根据此文书,第二承按人所享有的抵押权益、权力和利益均在衡平法下的第一承按人之后。

   
f.

再进行押记(俗称加按)

此文书将一项已按揭的物业作为抵押品,向原承按人借贷不受原按揭保障的额外贷款。若第一法定押记/按揭是用作保证偿还一固定数额债项,而不是「一切款项」,在批出上述额外贷款时,银行通常会要求借款人签订物业的「再进行押记」(俗称加按物业)。

   
g.

建筑按揭/债权证

根据此文书,发展商提供建筑地盘作为抵押,集资发展物业。如发展商不在物业建成时即时偿还全部债项,当出售个别单位时,发展商会安排承按人就个别已出售之单位签发局部回赎书,但余下单位仍受制于承按人/债权证< span class="w0">(debenture)持有人的权益和权利。

   
h.

债权证补件

当需要对债权证条文作出增补修改,例如修改还款日期或条件等,便须签订债权证补件(supplement to debenture)

   
i.

按揭转让

随着二手按揭市场的开拓,按揭转让在香港愈来愈普遍。根据按揭转让文书,在收到转让代价后,承按人将其所有得自法定押记/按揭中的权利、权益、利益等转让予另一融资人,例如「香港按揭证券有限公司」。

若物业的按揭曾被转让,而有关的按揭转让涉及数以百计的物业时,应提醒卖方有关提供该份按揭转让核证副本及相关文件(可能页数不少)的额外费用。从土地注册处申领这些核证副本,费用甚昂。

   
j.

委任接管人

按揭条款一般赋予承按人权力,在借款人违约时,可委任接管人接收物业,借以保障承按人的权益。承按人在委任接管人时须签署「接管人委任书」(appointment of receivers),以作记录及在土地注册处作注册之用。

   
k.

缴存产权文件备忘录

除了签署正式抵押文书外,业主亦可将业权文件存放于承按人处作为借贷的抵押,并可签署「缴存产权文件备忘录」(memorandum of deposit of title documents)以记录存放的业权文件。这种非正式抵押现在已渐渐不流行。

在某些情况下,按揭人没有签署「缴存产权文件备忘录」,然而衡平法下的按揭仍可由按揭人存放业权文件于承接人作为抵押品而产生,惟此类按揭因没有文字记录亦不由文件产生,不可予注册。在这情况下,若买家未有查究为何卖方未能提供业权文件之正本,买家可被视为对此衡平法下的按揭有法律构定的知悉,购入物业因而受制于该按揭。

由于有这些非正式抵押存在的可能,查证业主可在交易完成时提交业权正本文件更显得重要。若已遗失业权正本文件,亦应提供其他辅助证据,例如由有关人士作出法定声明,言明在何种情况下遗失文件,并证明没有存放业权文件作为抵押之用。


   
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