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專題論集:物業產權負擔 目錄
 
  3. 債權人權益
     
   
a.

大廈管理

大廈公契(deed of mutual covenant)通常授權管理人和業主立案法團在業主未有繳付管理費或其他費用情況下針對有關單位物業以註冊押記備忘錄形式施加押記。押記備忘錄一經註冊,其後的買家便知悉賣方須繳付尚欠款項,及註冊和註銷備忘錄所需的律師費。

在一般公契的字句定義中,「業主」(owner)一詞並不包括承按人。承按人因此沒有一般業主須按大廈公契條款繳付費用的責任,除非承按人已接管物業。在承按人出售物業時,必須留意與承按人簽訂的買賣合約條款有否訂明應由承按人還是買方繳付按大廈公契應付的所有欠款。

有一案例,因法院裁定業主立案法團在一宗訴訟中敗訴,法團最終亦會要求各小業主分擔有關法律責任所引起的費用,故此業主要負的潛在責任便被視為物業產權負擔。( Chi Kit Co. Ltd. v. Lucky Health International Enterprise [2000] CPR554) 因此買家在交易完成前應向管業處或業主立案法團查詢有否可招致業主要負上的法律責任,例如欠繳管理費、待決訴訟或尚未履行的判決等。

   
b.

破產令

當個人(欠債人)不能清還債項,欠債人或其債權人可向法院申請欠債人破產。發出破產令後,欠債人的資產通常將轉歸破產管理署署長以破產欠債人產業的受託人身份處理。

同時必須注意,從提交破產呈請書當日起(即發出破產令前),所有破產欠債人的物業的產權處置均為無效,除非經法庭同意或追認。

   
c.

清盤令

清盤法律程序是指公司結束業務,資產將按法律及公司章程分配予債權人和股東。清盤法律程序由提交清盤呈請書或公司議決清盤時開展。除非法院另有所判,清盤法律程序開展後的所有物業處置均屬無效。

清盤令發出後,董事作為公司代表處置物業的權力即被剝奪。公司業務將由清盤人接管,以將公司的業務及產業清盤結束。

   
d.

押記令

當債權人就其追討之債項獲法院判決勝訴後,他可向法院申請押記令將有關之判決附於欠債人的物業上,強制執行償還債項的判決。

向法院申請押記令分為2階段:(1) 押記令:令提出反對因由的通(charging order: notice to show cause),欠債人有權在指定時限內向法院提出反對押記令的申請由法院研訊判決應否在物業施加押記令。法官在聽取陳詞後,若認為適當會發出 (2) 絕對押記(charging order absolute)。兩份押記令均可註冊,其優先權由其註冊日之後一天起生效。


   
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