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专题论集:物业产权负担 目录
 
  3. 债权人权益
     
   
a.

大厦管理

大厦公契(deed of mutual covenant)通常授权管理人和业主立案法团在业主未有缴付管理费或其他费用情况下针对有关单位物业以注册押记备忘录形式施加押记。押记备忘录一经注册,其后的买家便知悉卖方须缴付尚欠款项,及注册和注销备忘录所需的律师费。

在一般公契的字句定义中,「业主」(owner)一词并不包括承按人。承按人因此没有一般业主须按大厦公契条款缴付费用的责任,除非承按人已接管物业。在承按人出售物业时,必须留意与承按人签订的买卖合约条款有否订明应由承按人还是买方缴付按大厦公契应付的所有欠款。

有一案例,因法院裁定业主立案法团在一宗诉讼中败诉,法团最终亦会要求各小业主分担有关法律责任所引起的费用,故此业主要负的潜在责任便被视为物业产权负担。 ( Chi Kit Co. Ltd. v. Lucky Health International Enterprise [2000] CPR554) 因此买家在交易完成前应向管业处或业主立案法团查询有否可招致业主要负上的法律责任,例如欠缴管理费、待决诉讼或尚未履行的判决等。

   
b.

破产令

当个人(欠债人)不能清还债项,欠债人或其债权人可向法院申请欠债人破产。发出破产令后,欠债人的资产通常将转归破产管理署署长以破产欠债人产业的受托人身份处理。

同时必须注意,从提交破产呈请书当日起(即发出破产令前),所有破产欠债人的物业的产权处置均为无效,除非经法庭同意或追认。

   
c.

清盘令

清盘法律程序是指公司结束业务,资产将按法律及公司章程分配予债权人和股东。清盘法律程序由提交清盘呈请书或公司议决清盘时开展。除非法院另有所判,清盘法律程序开展后的所有物业处置均属无效。

清盘令发出后,董事作为公司代表处置物业的权力即被剥夺。公司业务将由清盘人接管,以将公司的业务及产业清盘结束。

   
d.

押记令

当债权人就其追讨之债项获法院判决胜诉后,他可向法院申请押记令将有关之判决附于欠债人的物业上,强制执行偿还债项的判决。

向法院申请押记令分为2阶段:(1) 押记令:令提出反对因由的通知< /span>(charging order: notice to show cause),欠债人有权在指定时限内向法院提出反对押记令的申请由法院研讯判决应否在物业施加押记令。法官在听取陈词后,若认为适当会发出(2) 绝对押记(charging order absolute)。两份押记令均可注册,其优先权由其注册日之后一天起生效。


 

 

 

 

 

   
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