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专题论集:物业产权负担 目录
 
  4. 政府权益
     
   
I. 政府重收土地
   
 
a.

概述

业主的一些行为可能招致政府重收土地,导致业主业权被废除。可招致政府采取严重的强制执行行动,包括重收土地的例子如下:

   
 
i.

转移物业时,没有遵从政府租契规定向政府申请所需的政府同意书;

   
ii. 没有缴纳政府地租/地税;
   
iii. 违反政府租契有关条款,例如用途限制、高度限制、维修责任等;
   
iv. 没有遵照《建筑物条例》(香港法例第123章)发出的建筑令办理;
   
v. 非法搭建或改动建筑物。
   
  若政府已就物业发出收回土地命令,政府或有关部门会收回有关物业,以下例子即属此类:
   
 
i. 根据《收回土地条例》(香港法例第124章),进行收地作公共用途,收地通告须刊登宪报并张贴于物业上;
   
ii. 因受渠务工程影响,土地不能提供有效益的用途,根据《土地排水条例》(香港法例第446章)收地;
   
iii. 根据《地下铁路(收回土地及有关规定)条例》(香港法例第276章),进行收地以应地下铁路需要,收地通告须刊登宪报并张贴于物业上。
   
  并不是每种违规或不履行某些规定的行为都会导致业权被废除,须按个别情况而定。问题是,业主到底会不会面对政府采取强制执行行动的风险,最严重者当然是政府重收土地的风险。倘有任何怀疑,地产代理应提醒买家,在签署临时买卖合约前宜征询法律意见。
   
b.

建筑令

当物业违反《建筑物条例》或规例时,政府会向业主发出补救/拆卸令。此等补救/拆卸/还原令可构成物业的产权负担,不遵行命令可招致政府重收土地。当建筑事务监督或其他部门认为业主已履行有关命令,就会发出合格信。

如涉及大厦的公共地方或设施,整幢大厦业主须共同负起履行有关建筑令的责任,及按大厦公契规定分担有关费用。如建筑令只涉及个别单位,该单位业主须独力负担所有有关费用。

倘物业受制于建筑令,地产代理应提醒客户在未签署临时买卖合约前咨询专业意见。

根据《建筑物条例》(香港法例123章)发出的建筑令有以下的例子:

   
 
i. 24条关于违反《建筑物条例》的建筑工程
   
ii. 24A条关于危险工程
   
iii. 25条关于建筑物用途的更改
   
iv. 26条关于危险建筑物
   
v. 26A条关于欠妥的建筑物
   
vi. 27条关于封闭令
   
vii. 27A条关于危险山坡
   
viii. 28条关于排水
   
c.

未获认可/非法建筑物

违反《建筑物条例》的非法建筑物或改建可构成业权缺点。物业会因违反政府租契被政府重改。此外有关部门亦可发出建筑令要求拆卸违例建筑物或还原违例改建。此等建筑令可在土地注册处注册。若政府已垫支费用完成有关拆卸还原工程,有关费用可向物业业主追讨。

若业主在买卖完成前完成清拆/还原非法建筑物/改建工程,买方仍有可能因业主未能按买卖合约将协议出售之物业交予买方而拒绝成交-例如:买卖合约内列明物业连阁楼出售,而阁楼实为非法建筑物并在买卖完成前被清拆。

要分辨改建是否非法并不容易,如有怀疑,买家宜寻求专业建筑师之意见。

   
d.

卖方售后责任

若卖方未有遵照建筑令完成所需工程,即使买卖完成后,卖方亦未必可以免却法律责任。曾有一案例,转让契的注册较建筑事务监督注册之工程费用证书(建筑物条例第33 (1)条)为早。该工程费用证书是有关偿还政府为完成一建筑令(在买卖合约前已发出)要求的工程而垫支的款项。卖方没有向买方披露政府在买卖完成前已完成该建筑令要求之工程。买家最终成功取得法院命令,由卖方负责该垫支款项。因为在交易时,偿还该垫支款项的法律责任其实已经存在,也是说业主在交易时未能交付无产权负担的妥善业权予买方。 (Wah Ying Properties v. Sound Cash Ltd.[1994]1HKC786)

   
e.

用途改变

《建筑物条例》第25条规定,在占用许可证(俗称入伙纸)发出后,若要改变物业的主要用途,业主须向建筑事务监督申请许可。

有关认许用途或限制用途的条文一般会在政府租契、占用许可证(俗称入伙纸)中出现。有些时候,大厦公契亦有限制物业用途。违反政府租契限制更改物业用途会产生业权问题,并可导致政府重收土地。

有些用途的性质不容易界定是否许可用途。在一案例中,传呼服务营运被裁定不是工业/厂房用途,因为营运过程中不涉及制造、转化、清洗、维修、装饰、加工、分拆、拆卸或转换等制作程序。 (Raider Ltd. v. Secretary for Justice(FACV000004/2000))

当客户需要物业作为某特定用途时,地产代理应收集足够有关物业用途的资料供客户参考。若不能确定物业是否适合该等用途时,应建议客户咨询适当的专业意见。

   
f.

《土地(杂项条文)条例》(香港法例第28章)

根据此条例,未经许可将建筑物伸延至政府土地的上空,乃属违法,有关当局可要求拆卸。

 

 

 

 

   
II. 保证付款给予政府的押记令
   
 
a.

概述

为保证可收回欠缴款项,某些法例容许政府在物业上施加押记令,其情况和一般债权人的非常相似。

   
b.

《法律援助条例》(香港法例第91章)

《法律援助条例》第18A条赋予法律援助署署长权力,在物业上施加第一押记,押记会施加于经法律援助司法程序收回或保留的物业。押记可于土地注册处注册。法律援助署署长可如承押人般行使押记令。

   
c.

《建筑物条例》(香港法例第123章)

《建筑物条例》第33(9)条赋予建筑事务监督权力,在业主没有履行维修或其他工程责任时可将一份工程费用证明书摘要注册,作为物业的第一押记,追讨政府垫支完成有关工程的费用。

   
d.

《遗产税条例》(香港法例第111章)

《遗产税条例》第18(1)条赋予遗产税署署长权力,在物业上施加第一押记,以收回该物业应课的遗产税。押记通知书可于土地注册处注册。但若该物业已由不知情并付出有值代价的真正买家购入,则不得对物业施加​​上述押记。 (注意:任何人士若于二零零六年二月十一日或之后去世,不需要付遗产税。)


   
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