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专题论集:物业产权负担 目录
 
(2)物业转易实务
 
  1. 一般在完成交易时解除的物业产权负担
     
    一些常见的物业产权负担,一般都会在完成交易时解除;一些常见的解除产权负担的文件例子如下:
     
   
a. 有效法定押记/按揭的解除/回赎(discharge/release);
   
b. 若法定押记/按揭内有超过一个被抵押的物业,将其中一个被抵押物业赎回之局部回赎书(partial release);
   
c. 解除押记或欠缴管理费押记备忘录的解除书。
     
  2. 解除物业产权负担/解决业权问题
     
   
a. 当遇到不常见的物业产权负担(即法定押记/按揭以外的产权负担)时,卖方可能需时查询解除的方式及所需金钱,故地产代理应提醒买卖双方考虑有关所需时间,务求达致恰当的物业交易限期。
   
b. 当不能确定可否在物业完成交易前解除物业的产权负担,地产代理应提醒准买家在签订临时买卖合约前征询其代表律师的专业意见,更应特别考虑应否将订金存放于托管人。
   
c. 在某些情况下,将导至出现物业产权负担的事物消除并不一定能解决问题。例如,虽然非法建筑物已被拆除,但出现的问题是:物业是否还符合买卖合约内卖方承诺出售的物业?卖方能否履行合约?这当然要看个别个案情况而定。
   
d. 有些物业的产权负担只牵涉债务问题(例如欠缴管理费押记)。在这些情况下,买方可能要求卖方承诺在成交前解除该产权负担,亦可能要求把适量订金存放于托管人(stakeholder)处,待物业产权负担解除后才发放予卖方,以保证卖方能履行承诺。
     
  3. 地产代理于产权负担上的责任
     
   
a. 《地产代理条例》规定地产代理必须就物业的有效产权负担,为客户提供资料,例如按揭、法庭命令等。
   
b. 此外,地产代理亦应提醒卖方应在监管局指定的物业资料表内披露与物业有关的资料,例如物业曾否作结构上的改建;卖方有否收到有关部门或业主立案法团或管理公司发出之命令或通告要求就物业或大厦之公众地方进行任何工程及所需费用多少等。
   
c. 地产代理亦宜提醒卖方,倘若卖方没有向买方披露所有卖方知悉的影响物业的产权负担,卖方可能因未能提供妥善/良好业权或履行买卖合约而导致买方可因此取消买卖。


   
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