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专题论集:物业产权负担 目录
 
(3)物业产权负担与业权问题
 
  1. 实益拥有人权益
     
   
a.

概述

在某些情况下,注册业主不一定是有关物业的权益拥有人(beneficial owner)。例如,注册业主可能以受托人(trustee)或遗产代理人(personal representative)身份持有物业。

   
b.

遗产管理书/遗嘱认证书

「遗产管理书」(letters of administration)是一种法院文件,授权遗产管理书内委任之遗产管理人(administrator )处理死者的财产。 「遗嘱认证书」(grant of probate)是另一种法院文件,确认遗嘱执行人(executor)为已立遗嘱的死者按遗嘱处理死者的财产的权力。在全部遗产代理人(personal respresentative(s))同意的情况下,遗产代理人(在不违反遗嘱条文内的任何限制的原则下)有权处置属于死者的房地产。

   
c.

信托声明书

信托声明书(declaration of trust)由注册拥有人(注册业主)发出,声明物业所属权利、利益、权益均属于另一受益人。例如,当受益人在获取物业时仍未成年,便须由信托人代为持有物业。

当涉及某些受《新界条例》规管的新界土地时,《新界条例》第18条规定若有关土地属于任何未成年人士,民政事务局局长可委任受托人代持有土地,而受托人处置物业前须经民政事务局局长同意。受托人的委任和罢免亦须在土地注册处登记。

   
d.

家族安排契据

家族安排契据(deed of family arrangement)记录各遗产受益人之间就遗产分配问题所达成的协议,不论是否依据遗嘱条款或法定安排。此文件必须呈交税务局,以判定是否须按值缴纳印花税,若受益人之间的产业分配有馈赠或协议买卖的成份,便须缴付印花税。

   
e.

提名文件

当买方在签订物业的买卖合约后,提名第三者承取买方于买卖合约中的权责时,便可使用提名书 (nomination)。由于买方通常已根据合约支付订金,即已付部分楼款,买方(提名人)必须在提名书内清楚地表达放弃其在有关物业的权益,以确保物业不会受制于买方(提名人)受惠之归复信托。

因有关归复信托的法律相当复杂,若物业的土地登记册内显示有提名书的注册,买卖双方宜在签署临时买卖合约前征询法律意见,以确定有关提名书内的提名人是否已放弃其在物业的权益。必须注意,提名书可能须缴纳印花税,除非被提名人是提名人的受托人或指定亲属(例如配偶、父母或子女)。

   
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