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(3)租約的內容
 
  租約載有業主及租客雙方協定的權利及責任。但根據普通法,雖然租約沒有明確訂明,但某些權利及責任仍會隱含在租約內。一般的法律原則是除非租約內包括與這些隱含承諾意思相反的明確條款,否則隱含承諾會自動適用於租約。
 
  1. 業主的隱含承諾
     
   
a.

租客寧靜享用物業

這項承諾有兩個目的:

   
i. 保障租客不會被逐出物業或喪失物業的管有權;
   
ii.

保障租客在佔用物業期間正常享用物業的權利不會受到干擾。業主承諾租客可享用及管有物業,而不會受到業主、其代理人或其受住人的任何行為所騷擾。

 

但要獲得寧靜享用物業的權利,租客必須準時交租及履行租約內的承諾。若租客拖欠租金或違反租約內其他條款,業主便無須遵守此隱含承諾,並可採取法律行動收回物業,及向租客追討所有因租客毀約而蒙受的損失。

一般而言,若業主在租客仍然佔用物業期間將供應物業的水、電或煤氣截斷,便算違反這項隱含承諾。

案例

Yeung Wah James v. Alfa Sea Ltd.[1993]1HKC440–租客租用了一幢大廈三樓的一個單位,而整幢大廈由業主擁有。業主曾嘗試說服租客退租但不成功。某日,租客從外地回港,發覺門鎖被更換而不能進入其單位。此外,業主在未得到租客同意下,私自闖入單位並進行翻新工程。高等法院裁定業主嚴重違反寧靜享用物業的承諾,並判決業主向租客賠償$50,000一般性損失,以$50,000懲罰性損失。

   
b.

物業適合居住

業主另一隱含承諾是確保連傢俬出租的物業,在租期開始時是合理地適合人居住的。

 
c.

業主不得干擾出租目的

業主承諾不會直接或間接地干擾或影響租用物業的目的及其合理地享用物業。

 
     
  2. 租客的隱含承諾
     
   
a.

在到期日支付租金

租金通常是在每個月指定的日期以預繳形式支付。除非有明確及相反意思的條款,若在到期日子夜前仍未支付租金便算欠租。

   
b.

修補及維修物業內部

這包括所有物業內部的狀況及其固定物、傢俬及電器。但不包括因時間或自然損耗、結構性或潛在問題所導致的損壞。

   
c.

支付差餉

若業主沒有同意支付差餉,租客便有隱含的責任支付差餉,因差餉是一項佔用者繳交的稅項,而由於租客是物業的佔用者,故須負責繳交差餉。事實上,通常業主與租客會明確協議那一方須負責繳交差餉。

   
d.

以租客應有的小心合理地使用物業

租客承諾會合理及適當地使用物業,並以一個合理租客應有的態度小心保管物業。

   
e. 不會損毀物業
   
 
i. 根據普通法租客是不可損毀物業的,這包括任何會持久地改變物業性質或損害業權的行為或疏漏。
   
ii. 損毀的例子包括將牆腳線及地板拆走、容許牆壁腐壞及改變住宅物業的用途。
   
iii. 不損毀物業的義務是民事侵權法的義務,就算雙方沒有合約關係也可追討損失。
   
iv. 損失多少,以物業的價值因是項損毀所受的影響而計算。
   
f.

租約期滿時將物業以交吉狀況交出

除了將物業以交吉狀況交出外,租客亦須將物業以一個良好、清潔及可被租出的狀況(自然損耗除外)交出。

     
  3. 常見條款
   
 
以下是租約中常見的訂明租客責任:
   
a. 根據租約所指明的日期及方式支付租金。
   
b. 維修及修補物業內部,但不包括結構及潛在問題及自然損耗等。
   
c. 須就任何物業內部的損壞狀況而引致對任何人士的損失或傷害負責,並就業主因該等損失或傷害而被追討及所有有關的費用及開支向業主賠償。
   
d. 容許業主及/或其獲授權代理人,不論是否帶同工作人員,在任何合理時間內進入及視察物業的修補狀況,點算固定物及進行修補工程。
   
e. 在收到業主的通知後,盡快進行屬於租客責任之修補工程。
   
f. 履行及遵守大廈公契內涉及物業的條款,並就任何違反條款向業主賠償。
   
g. 支付涉及物業的水費、電費及燃料費。
   
h. 採取所有預防措施保障物業內部免受暴風雨、颱風或水浸損害。
   
i. 物業只可作租約指定的用途。
   
j. 在沒有業主的事先書面同意前不得豎立、裝置或更改任何固定物或間隔。
   
k. 不得製造任何在室外可聞的噪音或聲浪,以致對業主或大廈內其他住戶構成滋擾。
   
l. 不得做任何引致有關物業保險無效或可被撤銷或導致保費增加的事情。
   
m. 不得在沒有有關當局的許可下在物業內存放任何武器,軍火或其他爆炸、易燃或危險物品。
   
n. 不得將物業用作非法或不道德用途。
   
o. 不得阻礙任何屬於大廈的公共地方或設施。
   
p. 除非獲得業主事先的書面同意,否則不得將物業或其任何部分轉讓、分租或放棄管有權,不論有否收取任何代價。
   
q. 在租約最後一段時間內(通常三個月),容許業主在合理時間讓準租客或買家視察物業。
   
r. 在租約期滿或提早終止時,將物業以交吉、良好、清潔及可被出租的狀況交還業主。

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