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(3)租约的内容
 
  租约载有业主及租客双方协定的权利及责任。但根据普通法,虽然租约没有明确订明,但某些权利及责任仍会隐含在租约内。一般的法律原则是除非租约内包括与这些隐含承诺意思相反的明确条款,否则隐含承诺会自动适用于租约。
 
  1. 业主的隐含承诺
     
   
a.

租客宁静享用物业

这项承诺有两个目的:

   
i. 保障租客不会被逐出物业或丧失物业的管有权;
   
ii.

保障租客在占用物业期间正常享用物业的权利不会受到干扰。业主承诺租客可享用及管有物业,而不会受到业主、其代理人或其受住人的任何行为所骚扰。

 

但要获得宁静享用物业的权利,租客必须准时交租及履行租约内的承诺。若租客拖欠租金或违反租约内其他条款,业主便无须遵守此隐含承诺,并可采取法律行动收回物业,及向租客追讨所有因租客毁约而蒙受的损失。

一般而言,若业主在租客仍然占用物业期间将供应物业的水、电或煤气截断,便算违反这项隐含承诺。

案例

Yeung Wah James v. Alfa Sea Ltd.[1993]1HKC440–租客租用了一幢大厦三楼的一个单位,而整幢大厦由业主拥有。业主曾尝试说服租客退租但不成功。某日,租客从外地回港,发觉门锁被更换而不能进入其单位。此外,业主在未得到租客同意下,私自闯入单位并进行翻新工程。高等法院裁定业主严重违反宁静享用物业的承诺,并判决业主向租客赔偿$50,000一般性损失,以 $50,000惩罚性损失。

   
b.

物业适合居住

业主另一隐含承诺是确保连家俬出租的物业,在租期开始时是合理地适合人居住的。

 
c.

业主不得干扰出租目的

业主承诺不会直接或间接地干扰或影响租用物业的目的及其合理地享用物业。

 
     
  2. 租客的隐含承诺
     
   
a.

在到期日支付租金

租金通常是在每个月指定的日期以预缴形式支付。除非有明确及相反意思的条款,若在到期日子夜前仍未支付租金便算欠租。

   
b.

修补及维修物业内部

这包括所有物业内部的状况及其固定物、家俬及电器。但不包括因时间或自然损耗、结构性或潜在问题所导致的损坏。

   
c.

支付差饷

若业主没有同意支付差饷,租客便有隐含的责任支付差饷,因差饷是一项占用者缴交的税项,而由于租客是物业的占用者,故须负责缴交差饷。事实上,通常业主与租客会明确协议那一方须负责缴交差饷。

   
d.

以租客应有的小心合理地使用物业

租客承诺会合理及适当地使用物业,并以一个合理租客应有的态度小心保管物业。

   
e. 不会损毁物业
   
 
i. 根据普通法租客是不可损毁物业的,这包括任何会持久地改变物业性质或损害业权的行为或疏漏。
   
ii. 损毁的例子包括将墙脚线及地板拆走、容许墙壁腐坏及改变住宅物业的用途。
   
iii. 不损毁物业的义务是民事侵权法的义务,就算双方没有合约关系也可追讨损失。
   
iv. 损失多少,以物业的价值因是项损毁所受的影响而计算。
   
f.

租约期满时将物业以交吉状况交出

除了将物业以交吉状况交出外,租客亦须将物业以一个良好、清洁及可被租出的状况(自然损耗除外)交出。

     
  3. 常见条款
   
 
以下是租约中常见的订明租客责任:
   
a. 根据租约所指明的日期及方式支付租金。
   
b. 维修及修补物业内部,但不包括结构及潜在问题及自然损耗等。
   
c. 须就任何物业内部的损坏状况而引致对任何人士的损失或伤害负责,并就业主因该等损失或伤害而被追讨及所有有关的费用及开支向业主赔偿。
   
d. 容许业主及/或其获授权代理人,不论是否带同工作人员,在任何合理时间内进入及视察物业的修补状况,点算固定物及进行修补工程。
   
e. 在收到业主的通知后,尽快进行属于租客责任之修补工程。
   
f. 履行及遵守大厦公契内涉及物业的条款,并就任何违反条款向业主赔偿。
   
g. 支付涉及物业的水费、电费及燃料费。
   
h. 采取所有预防措施保障物业内部免受暴风雨、台风或水浸损害。
   
i. 物业只可作租约指定的用途。
   
j. 在没有业主的事先书面同意前不得竖立、装置或更改任何固定物或间隔。
   
k. 不得制造任何在室外可闻的噪音或声浪,以致对业主或大厦内其他住户构成滋扰。
   
l. 不得做任何引致有关物业保险无效或可被撤销或导致保费增加的事情。
   
m. 不得在没有有关当局的许可下在物业内存放任何武器,军火或其他爆炸、易燃或危险物品。
   
n. 不得将物业用作非法或不道德用途。
   
o. 不得阻碍任何属于大厦的公共地方或设施。
   
p. 除非获得业主事先的书面同意,否则不得将物业或其任何部分转让、分租或放弃管有权,不论有否收取任何代价。
   
q. 在租约最后一段时间内(通常三个月),容许业主在合理时间让准租客或买家视察物业。
   
r. 在租约期满或提早终止时,将物业以交吉、良好、清洁及可被出租的状况交还业主。

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