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(2)租賃的制訂
 
  住宅物業的租賃,可以口頭或書面租約或租契的形式訂立。租約及租契的分別在於租賃期的長短及訂立形式。不超過三年的租賃,一般都以租約形式訂立,特點是只須書面訂立,簽署手續比較簡便,而且不一定須註冊。超過三年的租賃,必須根據《物業轉易及財產條例》(第219章)第4(1)條,以契據(Deed)形式訂立,簽訂手續要符合契據的程序。根據《土地註冊條例》(第 128章)第3條,所有租契也須於土地註冊處註冊。
 


1. 租約
     
    不超過三年的租賃關係,可以書面訂立租約,由業主與租客簽署作實。如果立約一方是根據《公司條例》(第32章)成立的有限公司,可由獲授權人士代表公司簽約。一般來說,公司董事有權簽署對公司有約束力的書面協議,其中包括租約。
     
  2. 租契
     
    和所有以契據形式訂立的協議一樣,租契的簽立方式有三部分:簽署(sign)、蓋章(seal)及交付(deliver)。
     
   
a.

簽署

若立租契一方是個人,租契可由他本人或其獲授權代理人簽署。若立租契一方是有限公司,由於簽署需要同時使用公司印章(也稱鋼印),簽署租契的方式便會受到其公司組織章程細則所監管。公司組織章程細則通常包括一條細則,列明誰有權代表公司簽署文件並蓋上公司印章,所以需要查看公司組織章程細則,以確定誰有權代表公司簽署租契。某些公司的組織章程細則會要求指定之簽立方式,例如須由公司董事會主席或兩位董事簽署。某些公司組織章程細則的要求較有靈活性,例如可由公司董事會授權一位或多位人士簽署。

有關由公司簽立的契據,《物業轉易及財產條例》(第219章)第20(1)條規定,若契據已蓋上公司印章並由下列其中一組人士簽署,則當作已妥為簽立:

   
 
i. 兩位董事;或
   
ii. 一位董事和公司秘書;或
   
iii. 一位董事和一位常任人員。
   
b.

蓋章

若租契一方是個人,只要文件說明本身是一份契據,或該文件說明已經蓋章,或該文件載有擬作為或用作表示印章或印章位置的任何標記,該文件便已經當作經已蓋章。若租契一方是有限公司,公司的鋼印須蓋在代表公司簽署的人士之簽名旁邊。

   
c.

交付

若契據一方透過言語或行為確認其接受契據約束,則契據便被視為已「交付」。

     
  3.
印花稅
   
根據《印花稅條例》(第117章),書面租約或租契須繳付印花稅。沒有繳付印花稅的租約或租契不能在土地註冊處註冊,亦不能被法庭(包括土地審裁處)接納為證據,因而失去強制執行的效力。

印花稅的金額視乎現行的印花稅率、租期長短及租金而定。

   
 
  租期 印花稅
(a) 不超過一年 0.25%x每月租金x月數
(b) 超過一年,但不超過三年 0.5%x平均每年租金
(c) 超過三年 1%x平均每年租金
   
 
   
  租約的租期是三年;首年每月租金$10,000,次年每月租金$12,000,而第三年每月租金$14,000,則平均每年租金計算如下:
   
 
($10,000x12)+($12,000x12)+($14,000x12)
= $144,000

3
  ========
   
  由於租約的租期不超過三年,應繳付的印花稅便是平均每年租金的 0.5%。由於租約是一式兩份的,當其中一份已繳付印花稅,另一份則只須繳付 $5。印花稅總額的計算如下:
   
 
   
$144,000x0.5%+$5 =

$725
====

     
    一般而言,印花稅總額會由業主和租客平均分擔。就上述例子而言,每一方應付 $362.50。
   
   
此外,若租約訂明租客可享有免租期(通常供租客裝修的時期),平均每年租金便會相應減少,須繳付的印花稅亦相應減少。
 
  4. 註冊
     
    根據《土地註冊條例》(第128章)第3條,所有租契須於土地註冊處註冊。實際上,準備租契的律師在業主和租客簽立租契後一個月內將租契呈交土地註冊處註冊,仍可確保租契的優先權由簽立租契當日開始生效。如租契在簽立後超過一個月才註冊,其優先權只可由註冊當日開始生效,並不能由簽立租契當日開始生效。租約也可在土地註冊處註冊。如果租約內載有續租條款,賦予租客於租期屆滿前續期的權利,往往會在土地註冊處註冊。
     
  5. 表格CR109
     
    如租約或租契所涉及的物業是住宅物業,即物業被租客主要用作居住用途,則業主須向差餉物業估價署送交表格CR109。表格CR109可由業主或其代表填寫,並載有簽立租約或租契雙方的姓名、租期、每月租金、哪一方負責支付差餉及管理費等資料。表格CR109須一式三份送交差餉物業估價署。經差餉物業估價署署長確認後,其中一份會交回業主,而另一份會送交租客。

表格CR109須於簽立租約或租契後一個月內送交差餉物業估價署。若表格CR109於簽立租約或租契後超過一個月才送交差餉物業估價署,業主須繳付$310罰款。再者,業主若未有送交表格CR109,便無法在法庭或土地審裁處向租客追討租約或租契內租客同意支付的租金。因此,向差餉物業估價署送交表格CR109對業主而言是非常重要的。

 
  6. 銀行同意書
     
    若物業已抵押給銀行或其他財務機構,有關的按揭契或法定押記通常會載有業主不會將物業或其任何部分出租的承諾。因此,若業主在未得到承按人同意前將物業出租,業主便會違反按揭契或法定押記內有關條文,承按人有權收回物業。

在業主取得銀行的書面同意後,租客宜細心檢視同意書,留意該同意書是否附帶任何條件。

如業主不同意取得銀行同意書,租客應明白自己要承擔的風險。若承按人未有同意出租,則承按人有權向業主採取法律行動,強制業主履行按揭契或法定押記內禁止出租的條款收回物業。此外,若承按人基於業主未能支付每月按揭供款,而行使其在按揭契或法定押記內出售物業的權利時,承按人可向法庭申請命令租客遷出物業。租客須於短時間內將物業交吉予承按人。

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