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(2)租赁的制订
 
  住宅物业的租赁,可以口头或书面租约或租契的形式订立。租约及租契的分别在于租赁期的长短及订立形式。不超过三年的租赁,一般都以租约形式订立,特点是只须书面订立,签署手续比较简便,而且不一定须注册。超过三年的租赁,必须根据《物业转易及财产条例》(第219章)第4(1)条,以契据(Deed)形式订立,签订手续要符合契据的程序。根据《土地注册条例》(第128章)第3条,所有租契也须于土地注册处注册。
 


1. 租约
     
    不超过三年的租赁关系,可以书面订立租约,由业主与租客签署作实。如果立约一方是根据《公司条例》(第32章)成立的有限公司,可由获授权人士代表公司签约。一般来说,公司董事有权签署对公司有约束力的书面协议,其中包括租约。
     
  2. 租契
     
    和所有以契据形式订立的协议一样,租契的签立方式有三部分:签署(sign)、盖章(seal)及交付(deliver)。
     
   
a.

签署

若立租契一方是个人,租契可由他本人或其获授权代理人签署。若立租契一方是有限公司,由于签署需要同时使用公司印章(也称钢印),签署租契的方式便会受到其公司组织章程细则所监管。公司组织章程细则通常包括一条细则,列明谁有权代表公司签署文件并盖上公司印章,所以需要查看公司组织章程细则,以确定谁有权代表公司签署租契。某些公司的组织章程细则会要求指定之签立方式,例如须由公司董事会主席或两位董事签署。某些公司组织章程细则的要求较有灵活性,例如可由公司董事会授权一位或多位人士签署。

有关由公司签立的契据,《物业转易及财产条例》(第219章)第20(1)条规定,若契据已盖上公司印章并由下列其中一组人士签署,则当作已妥为签立:

   
 
i. 两位董事;或
   
ii. 一位董事和公司秘书;或
   
iii. 一位董事和一位常任人员。
   
b.

盖章

若租契一方是个人,只要文件说明本身是一份契据,或该文件说明已经盖章,或该文件载有拟作为或用作表示印章或印章位置的任何标记,该文件便已经当作经已盖章。若租契一方是有限公司,公司的钢印须盖在代表公司签署的人士之签名旁边。

   
c.

交付

若契据一方透过言语或行为确认其接受契据约束,则契据便被视为已「交付」。

     
  3.
印花税
   
根据《印花税条例》(第117章),书面租约或租契须缴付印花税。没有缴付印花税的租约或租契不能在土地注册处注册,亦不能被法庭(包括土地审裁处)接纳为证据,因而失去强制执行的效力。

印花税的金额视乎现行的印花税率、租期长短及租金而定。

   
 
  租期 印花税
(a) 不超过一年 0.25%x每月租金x月数
(b) 超过一年,但不超过三年 0.5%x平均每年租金
(c) 超过三年 1%x平均每年租金
   
 
   
  租约的租期是三年;首年每月租金$10,000,次年每月租金$12,000,而第三年每月租金$14,000,则平均每年租金计算如下:
   
 
($10,000x12)+($12,000x12)+($14,000x12)
= $144,000

3
  ========
   
  由于租约的租期不超过三年,应缴付的印花税便是平均每年租金的0.5%。由于租约是一式两份的,当其中一份已缴付印花税,另一份则只须缴付$5。印花税总额的计算如下:
   
 
   
$144,000x0.5%+$5 =

$725
====

     
    一般而言,印花税总额会由业主和租客平均分担。就上述例子而言,每一方应付$362.50。
   
   
此外,若租约订明租客可享有免租期(通常供租客装修的时期),平均每年租金便会相应减少,须缴付的印花税亦相应减少。
 
  4. 注册
     
    根据《土地注册条例》(第128章)第3条,所有租契须于土地注册处注册。实际上,准备租契的律师在业主和租客签立租契后一个月内将租契呈交土地注册处注册,仍可确保租契的优先权由签立租契当日开始生效。如租契在签立后超过一个月才注册,其优先权只可由注册当日开始生效,并不能由签立租契当日开始生效。租约也可在土地注册处注册。如果租约内载有续租条款,赋予租客于租期届满前续期的权利,往往会在土地注册处注册。
     
  5. 表格CR109
     
    如租约或租契所涉及的物业是住宅物业,即物业被租客​​主要用作居住用途,则业主须向差饷物业估价署送交表格CR109 。表格CR109可由业主或其代表填写,并载有签立租约或租契双方的姓名、租期、每月租金、哪一方负责支付差饷及管理费等资料。表格CR109须一式三份送交差饷物业估价署。经差饷物业估价署署长确认后,其中一份会交回业主,而另一份会送交租客。

表格CR109须于签立租约或租契后一个月内送交差饷物业估价署。若表格CR109于签立租约或租契后超过一个月才送交差饷物业估价署,业主须缴付$310罚款。再者,业主若未有送交表格CR109,便无法在法庭或土地审裁处向租客追讨租约或租契内租客同意支付的租金。因此,向差饷物业估价署送交表格CR109对业主而言是非常重要的。

 
  6. 银行同意书
     
    若物业已抵押给银行或其他财务机构,有关的按揭契或法定押记通常会载有业主不会将物业或其任何部分出租的承诺。因此,若业主在未得到承按人同意前将物业出租,业主便会违反按揭契或法定押记内有关条文,承按人有权收回物业。

在业主取得银行的书面同意后,租客宜细心检视同意书,留意该同意书是否附带任何条件。

如业主不同意取得银行同意书,租客应明白自己要承担的风险。若承按人未有同意出租,则承按人有权向业主采取法律行动,强制业主履行按揭契或法定押记内禁止出租的条款收回物业。此外,若承按人基于业主未能支付每月按揭供​​款,而行使其在按揭契或法定押记内出售物业的权利时,承按人可向法庭申请命令租客迁出物业。租客须于短时间内将物业交吉予承按人。

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