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通 告 

 

通 告 編 號 05-07( CR)

訂 金 託 管

按 照 現 行 物 業 轉 易 的 慣 例,訂 立 臨 時 買 賣 合 約 (「臨 約」) 後,買 家 一 律 須 支 付 一 筆 首 期 訂 金。該 筆 首 期 訂 金 介 乎 購 買 價 的 3% 至 5%,並 一 般 直 接 支 付 予 業 主。

監 管 局 曾 經 接 獲 投 訴,地 產 代 理 從 業 員 可 能 沒 有 恰 當 地 知 會 買 家 有 關 直 接 向 業 主 支 付 訂 金 的 風 險。在 部 份 個 案 中,買 家 聲 稱,持 牌 人 在 未 經 知 會 買 家 有 關 刪 除 預 印 在 臨 約 的 訂 金 託 管 條 文 之 後 果 下,擅 自 刪 除 有 關 條 文。另 一 方 面,部 份 業 主 聲 稱,在 未 獲 悉 託 管 條 文 之 含 意 下,訂 金 已 受 託 管。

鑒 於 有 些 業 主 可 能 因 各 種 理 由 未 能 解 除 按 揭 或 於 獲 取 訂 金 後 潛 逃,持 牌 人(不 論 身 為 立 約 雙 方 的 雙 方 代 理 或 買 家 的 單 方 代 理) 務 須 緊 記,在 安 排 各 立 約 方 訂 立 買 賣 附 有 未 解 除 按 揭 的 物 業 的 臨 約 前,他 須 向 買 家 提 出 有 關 直 接 向 業 主 支 付 訂 金 的 風 險,以 及 向 買 家 提 出 將 所 有 訂 金 (包 括 首 期 及 後 續 訂 金)託 管 在 律 師 行 內。此 外,持 牌 人 亦 應 向 買 賣 雙 方 解 釋 訂 金 託 管 安 排 的 含 意 及 訂 金 託 管 人 發 放 訂 金 前 須 符 合 的 條 件。一 般 而 言,由 於 確 定 物 業 是 否 為 負 資 產 物 業 或 業 主 能 否 解 除 按 揭 並 不 容 易,故 上 述 持 牌 人 的 責 任 應 適 用 於 所有 附有 未 解 除 按 揭 的 物 業 買 賣

根 據《地 產 代 理 常 規 (一 般 責 任 及 香 港 住 宅 物 業) 規 例》第 13(1)(a) 條,持 牌 人 在 其 任 何 並 非 由 律 師 代 表 的 客 戶 訂 立 任 何 住 宅 物 業 的 買 賣 協 議 之 前,須 向 該 客 戶 解 釋 該 協 議 的 每 項 條 文 的 涵 義,並 促 使 該 客 戶 注 意 該 協 議 的 重 要 條 款 及 條 文 的 涵 義。在 預 印 的 臨 約 內 載 有 訂 金 託 管 條 文 為 一 項 重 要 條 款。因 此,倘 持 牌 人 就 未 解 除 按 揭 的 物 業 訂 立 買 賣 協 議 前,未 能 向 並 非 由 律 師 代 表 的 客 戶 解 釋 臨 約 的 任 何 訂 金 託 管 條 文 及 / 或 刪 除 載 於 預 印 的 臨 約 的 訂 金 託 管 條 文 的 含 意 及 風 險,該 持 牌 人 可 能 觸 犯 上 述 規 例。

從 業 員 在 處 理 有 關 未 解 除 按 揭 的 買 賣 物 業 時,監 管 局 建 議 從 業 員 應 取 得 立 約 各 方 的 確 認 書,確 認 立 約 各 方 已 獲 悉 有 關 的 訂 金 託 管 安 排 及 在 臨 約 中 未 有 納 入 訂 金 託 管 安 排 所 涉 及 的 風 險。該 確 認 書 可 幫 助 從 業 員 證 明 他 已 遵 守 上 述 指 引 及 規 例。

倘 從 業 員 未 能 遵 守 上 述 指 引 及 規 例,監 管 局 可 能 對 其 採 取 紀 律 行 動。

本 通 告 對 通 告 編 號 99-01(CR) 及 01-10(CR) 予 以 增 補;該 兩 份 通 告 之 內 容 仍 然 有 效。

2005 年 12 月

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