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1. |
注册的系统 |
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香港现行的土地注册系统是一个文件注册的系统，即土地注册处只保存影响土地的文件之记录。文件的注册并不是卖方业权的证明，实际上，土地注册处或任何政府部门都不会保证某一块土地的业权是良好的，证实某块土地的业权是否良好的责任落在该土地的卖方身上。 |
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2. |
可被注册的文件 |
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《土地注册条例》第2条主要规定以下文件可被注册：所有影响在香港的土地（不动产）的契据、转易契及其他文件及法庭判决。 |
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3. |
注册的运作
送交土地注册处注册的文件须连同一份填妥及签署的备忘录，而备忘录是该份文件详情的摘要。注册程序完成后，文件便会被编配一个注册摘要编号以兹识别。文件的正本会交还送递注册的律师行。
每一个土地登记册可分成四部分，即物业资料、业主资料、物业涉及的轇轕（产权负担）及等待注册的契约，如以下土地注册记录样本所示︰
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土地登记册样本
物业资料
Property Particulars
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物业参考编号
PROPERTY REFERENCE NUMBER (PRN): A1234567
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地段编号
LOT NO.: Inland Lot No. 1234
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批约HELD UNDER: GOVERNMENT LEASE
年期 LEASE TERM: 999 YEARS
开始日期COMMENCEMENT OF LEASE TERM: 24/06/1892
每年地税 RENT PER ANNUM: $90.00 |
所占地段份数
SHARE OF THE LOT: 1/1,000
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物业地址
ADDRESS: |
FLAT A on 8TH FLOOR
BLOCK 8, LUCKY GARDEN
8 LUCKY STREET, HONG KONG
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备注
REMARKS: |
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业主姓名
Name of Owner |
身分
(如非唯一拥有人)
Capacity
(If NOT Sole Owner)
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注册摘要编号
Memorial No. |
文书日期
Date of
Instrument |
注册日期
Date of
Registration |
代价
Consideration |
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| LI MIN |
Joint Tenant |
UB123456 |
1/5/2001 |
20/5/2001 |
$3,000,000 |
| WONG KIN |
Joint Tenant |
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| < /span> |
注册摘要编号
Memorial No.
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文书日期
Date of
Instrument |
注册日期
Date of
Registration |
文书性质
Nature |
受惠各方
In favour of |
代价
Consideration |
| < /span> |
| UB100000 |
15/4/1996 |
3/5/1996 |
Building Mortgage |
Asia Bank |
All Monies |
| UB100999 |
1/11/1997 |
24/11/1997 |
Release |
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| UB100001 |
1/3/1997 |
24/3/1997 |
Deed of Mutual Covenant |
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| UB120000 |
1/4/2001 |
18/4/2001 |
Agreement |
LI MIN
WONG KIN
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$3,000,000 |
| UB123457 |
1/5/2001 |
20/5/2001 |
Mortgage |
HK Bank |
All Monies |
等待注册的契约
Deeds Pending Registration
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注册摘要编号
Memorial No.
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文书日期
Date of
Instrument |
交付日期
Date of
Delivery |
文书性质
Nature |
受惠各方
In favour of |
代价
Consideration
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| < /span> |
| UB124888 |
10/11/2001 |
18/11/2001 |
Order
No. DR103/HK/01 under S.24(1) of the Buildings Ordinance
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Building Authority |
- |
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从以上的样本可得知下列事项︰ |
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| 1. |
LI MIN及WONG KIN是现时物业的注册业权人，而他们（以联权共有人身份）共同拥有内地段第1234号之1/1,000份同等不能分割的份数的业权。 |
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| 2. |
物业现受制于下列的产权负担：
按揭契（注册摘要编号123457）
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| 3. |
「等待注册的契约」部分所显示的契据文件是新近送递土地注册处注册并在审查过程（审查文件是否符合可注册文件的要求）当中的文件（即注册程序并未完成）。 |
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| 4. |
在上例中，有关物业的业权可能因命令（注册摘要编号UB124888）的注册而受影响。该项命令涉及非法构筑物或改建。买方可要求该命令必须在完成交易前被撤销才会完成购买物业。实际上，买卖双方可协议由卖方存放一笔由双方议订的金额在卖方律师行以作支付解除命令之用。 |
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4. |
文件的优先次序
一般而言，注册文件的优先次序取决于文件的注册日期的先后。
《土地注册条例》第5条主要规定若文件在签立后一个月内注册，则文件的优先权会由签立当日开始起计。若文件在签立后超过一个月才注册，则文件的优先权会由注册当日开始起计。
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例1 |
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签立日期 |
注册日期 |
优先权生效日 |
| 文件1 |
1/12/2001 |
25/12/2001 |
1/12/2001 |
| 文件2 |
3/3/2002 |
10/4/2002 |
10/4/2002 |
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例2 |
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签立日期 |
注册日期 |
| 文件1 |
10/2/2002 |
23/2/2002 |
| 文件2 |
13/2/2002 |
20/2/2002 |
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在以上例子，文件1会较文件2优先，因文件1的优先权由10/2/2002开始生效，而文件2的优先权由13/2/2002才生效。 |
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例3 |
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签立日期 |
注册日期 |
| 文件1 |
10/2/2002 |
23/2/2002 |
| 文件2 |
8/2/2002 |
28/2/2002 |
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在以上例子，文件2会较文件1优先，因文件2的优先权由8/2/2002开始生效，而文件1的优先权由10/2/2002才生效。 |
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例4 |
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签立日期 |
注册日期 |
| 文件1 |
10/2/2002 |
23/2/2002 |
| 文件2 |
8/2/2002 |
10/3/2002 |
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在以上例子，文件1会较文件2优先，因文件1的优先权由10/2/2002开始生效，而文件2的优先权由10/3/2002才生效。 |
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5. |
没有注册
《土地注册条例》第3（2）条主要规定所有可注册但没有注册的契据、转易契及其他文件及法庭判决，对于之后真正及确有付出代价的买方或承按人而言，是绝对无效的。
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6. |
土地查册
土地登记册让我们得知有什么与物业有关的文件已注册在土地注册处（网址：http://www.landreg.gov.hk）。但有些时候可能须要获取某份文件以确定其内容及其对物业的影响。在这情况下，文件的影印本可从土地注册处获取。
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