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紀律研訊案例選輯 - 第二輯 (節錄)

處 理 確 認 人 買 賣 嚴 重 疏 忽 致 客 損 失

一 家 地 產 代 理 公 司 , 受 委 託 為 獨 家 代 理 , 出 售 九 龍 區 一 整 幢 商 住 大 廈 所 有 單 位 及 舖 位 。 一 名 中 醫 師 正 在 物 色 地 舖 擴 張 其 醫 館 業 務 , 在 該 代 理 公 司 一 名 營 業 員 陪 同 下 參 觀 了 大 廈 地 下 兩 個 相 連 舖 位 , 經 與 賣 方 代 表 討 價 還 價 後 , 遂 決 定 購 入 該 兩 個 舖 位 , 於 是 簽 訂 了 由 賣 方 擬 定 的 標 準 臨 時 買 賣 合 約 及 支 付 訂 金 。

在 簽 臨 約 前 , 營 業 員 並 無 向 中 醫 師 提 供 任 何 資 料 及 查 冊 記 錄 , 也 沒 有 說 清 楚 賣 方 是 以 甚 麼 身 分 出 售 。 到 了 簽 正 式 合 約 前 , 中 醫 師 的 律 師 發 覺 賣 方 原 來 是 確 認 人 , 至 於 確 認 人 與 註 冊 業 主 的 交 易 則 沒 有 資 料 或 文 件 確 定 。 最 終 確 認 人 未 能 完 成 交 易 , 而 大 廈 的 承 按 銀 行 亦 收 回 樓 宇 轉 售 。 中 醫 師 其 後 入 稟 法 院 討 回 訂 金 , 雖 然 獲 判 勝 訴 , 但 由 於 確 認 人 是 一 家 無 資 產 的 有 限 公 司 , 所 以 亦 損 失 了 數 十 萬 元 訂 金 。

紀 律 委 員 會 經 過 詳 細 審 視 證 據 , 發 覺 有 關 代 理 公 司 及 營 業 員 處 理 該 幢 大 廈 的 買 賣 頗 為 粗 疏 。 雖 然 牽 涉 整 幢 大 廈 , 有 居 住 單 位 、 有 商 舖 , 但 業 權 文 件 竟 然 全 部 欠 奉 , 放 盤 的 賣 方 只 是 剛 與 註 冊 業 主 簽 訂 買 賣 合 約 的 確 認 人 , 合 約 條 款 亦 不 清 楚 , 代 理 公 司 只 依 賴 一 份 確 認 人 律 師 行 發 給 確 認 人 的 信 , 內 裡 提 及 確 認 人 與 註 冊 業 主 簽 訂 的 買 賣 合 約 , 但 沒 有 附 上 合 約 條 文 。

委 員 會 認 為 有 關 代 理 公 司 及 營 業 員 作 為 買 家 的 代 理 , 實 有 責 任 保 障 客 戶 利 益 , 特 別 當 賣 方 是 以 確 認 人 身 分 轉 售 有 關 物 業 。 在 此 情 況 下 , 代 理 應 盡 量 取 得 業 主 與 確 認 人 之 間 的 買 賣 合 約 , 審 視 交 易 條 件 如 買 賣 價 , 成 交 日 期 等 , 在 有 疑 問 時 應 建 議 買 家 商 議 把 訂 金 交 付 律 師 行 託 管 。 由 於 有 關 代 理 及 營 業 員 均 達 不 到 以 上 要 求 , 所 以 委 員 會 判 處 該 公 司 有 限 度 經 營 , 有 關 營 業 員 則 停 牌 四 個 月 。

《 操 守 守 則 》 第 3 . 4 . 1 段
作 為 代 理 或 受 委 託 為 代 理 的 地 產 代 理 和 營 業 員 , 應 保 障 和 促 進 客 戶 的 利 益 、 按 照 地 產 代 理 協 議 執 行 客 戶 的 指 示 , 並 對 交 易 各 方 公 平 公 正 。
 

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