纪律研讯案例选辑 - 第二辑 (节录)
处理确认人买卖严重疏忽致客损失
一家地产代理公司， 受委托为独家代理， 出售九龙区一整幢商住大厦所有单位及铺位。一名中医师正在物色地铺扩张其医馆业务， 在该代理公司一名营业员陪同下参观了大厦地下两个相连铺位， 经与卖方代表讨价还价后， 遂决定购入该两个铺位， 于是签订了由卖方拟定的标准临时买卖合约及支付订金。
在签临约前， 营业员并无向中医师提供任何资料及查册记录， 也没有说清楚卖方是以什么身分出售。到了签正式合约前， 中医师的律师发觉卖方原来是确认人， 至于确认人与注册业主的交易则没有资料或文件确定。最终确认人未能完成交易， 而大厦的承按银行亦收回楼宇转售。中医师其后入禀法院讨回订金， 虽然获判胜诉， 但由于确认人是一家无资产的有限公司， 所以亦损失了数十万元订金。
纪律委员会经过详细审视证据， 发觉有关代理公司及营业员处理该幢大厦的买卖颇为粗疏。虽然牵涉整幢大厦， 有居住单位、 有商铺， 但业权文件竟然全部欠奉， 放盘的卖方只是刚与注册业主签订买卖合约的确认人， 合约条款亦不清楚， 代理公司只依赖一份确认人律师行发给确认人的信， 内里提及确认人与注册业主签订的买卖合约， 但没有附上合约条文。
委员会认为有关代理公司及营业员作为买家的代理， 实有责任保障客户利益， 特别当卖方是以确认人身分转售有关物业。在此情况下， 代理应尽量取得业主与确认人之间的买卖合约， 审视交易条件如买卖价， 成交日期等， 在有疑问时应建议买家商议把订金交付律师行托管。由于有关代理及营业员均达不到以上要求， 所以委员会判处该公司有限度经营， 有关营业员则停牌四个月。
《 操守守则》 第3 . 4 . 1 段
作为代理或受委托为代理的地产代理和营业员， 应保障和促进客户的利益、 按照地产代理协议执行客户的指示， 并对交易各方公平公正。 |
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