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纪律研讯案例选辑 - 第二辑 (节录)

处理确认人买卖严重疏忽致客损失

一家地产​​代理公司, 受委托为独家代理, 出售九龙区一整幢商住大厦所有单位及铺位。一名中医师正在物色地铺扩张其医馆业务, 在该代理公司一名营业员陪同下参观了大厦地下两个相连铺位, 经与卖方代表讨价还价后, 遂决定购入该两个铺位, 于是签订了由卖方拟定的标准临时买卖合约及支付订金。

在签临约前, 营业员并无向中医师提供任何资料及查册记录, 也没有说清楚卖方是以什么身分出售。到了签正式合约前, 中医师的律师发觉卖方原来是确认人, 至于确认人与注册业主的交易则没有资料或文件确定。最终确认人未能完成交易, 而大厦的承按银行亦收回楼宇转售。中医师其后入禀法院讨回订金, 虽然获判胜诉, 但由于确认人是一家无资产的有限公司, 所以亦损失了数十万元订金。

纪律委员会经过详细审视证据, 发觉有关代理公司及营业员处理该幢大厦的买卖颇为粗疏。虽然牵涉整幢大厦, 有居住单位、 有商铺, 但业权文件竟然全部欠奉, 放盘的卖方只是刚与注册业主签订买卖合约的确认人, 合约条款亦不清楚, 代理公司只依赖一份确认人律师行发给确认人的信, 内里提及确认人与注册业主签订的买卖合约, 但没有附上合约条文。

委员会认为有关代理公司及营业员作为买家的代理, 实有责任保障客户利益, 特别当卖方是以确认人身分转售有关物业。在此情况下, 代理应尽量取得业主与确认人之间的买卖合约, 审视交易条件如买卖价, 成交日期等, 在有疑问时应建议买家商议把订金交付律师行托管。由于有关代理及营业员均达不到以上要求, 所以委员会判处该公司有限度经营, 有关营业员则停牌四个月。

《 操守守则》 第3 . 4 . 1 段
作为代理或受委托为代理的地产代理和营业员, 应保障和促进客户的利益、 按照地产代理协议执行客户的指示, 并对交易各方公平公正。

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