en-USzh-HKzh-CN
(5)代理人在普通法下對主事人的責任
 
  1. 行事以主事人的最佳利益為依歸
     
   
a. 當代理人被委任代表主事人促成或協商一項交易時,代理人有責任在其權力的範圍內維護主事人的最佳利益。
   
b. 在現實中,代理人必須以主事人的最佳利益為依歸,盡所能代主事人與第三者協商對主事人最有利的交易條款
     
  2. 不可有利益衝突
     
   
a. 若主事人乙的利益將會與主事人甲的利益有衝突,代理人如接納委任代表某主事人(甲)行事,之後不應再接納委任代表另一主事人(乙)行事。但若代理人向每位主事人完全披露代理人在兩項委任之下的利益及他同時代表兩名主事人的事實,並取得每位主事人同意作雙邊代理,他仍然可以代表兩位主事人行事。所以,在物業買賣的過程中,若地產代理同時代表買賣雙方,代理必須向買賣雙方披露這事實並取得雙方同意才可以進行雙邊代理。
   
b. 代理人避免有利益衝突的責任同樣適用於代理人本身或其近親的利益與他對主事人的責任有衝突或潛在衝突的情況。但若代理人向主事人完全披露有關利益,並取得主事人的同意,代理人仍然可以代表主事人行事。若代理人沒作完全披露,代理人已違反其對主事人的受信責任,並須向主事人交出代理人從是項交易中所得的利潤。此外,主事人還可就代理人的違責向代理人追討。以下兩個情況須作進一步討論:
   
 
i. 向主事人購買或租住物業-大原則是代理人不可在沒有向主事人完全披露事實的情況下購買或租住主事人的物業。代理人須證明:
   
 
其向主事人購買或租賃的條款及條件是否與市場上的第三者向主事人購買或租賃所能提供的條款及條件一樣優厚;
   
代理人在與主事人達成任何協議購買或租住主事人的物業前,應先向主事人披露所有相關的事實;及
   
主事人在明白有關事實的情況下同意把物業售予或租予代理人。
   
ii. 售賣或出租物業給主事人-同樣地,代理人若沒有向主事人作出完全及合理的披露並令主事人明白有關事實的情況下同意,不可將自己的物業售賣或出租予主事人。代理人並須證明有關交易的條件是否與市場上類同的交易條件對主事人來說一樣優厚。
     
  3. 不可謀取秘密利益
     
   
a. 在普通法下,代理人不得在為其主事人提供服務的過程中,在其主事人不知悉或不同意的情況下,為自己謀取秘密利益。秘密利益不只限於金錢,亦包括任何有價值的收益,例如,免息貸款、會籍等。若代理人謀取秘密利益,代理人有責任向主事人交出有關利益。此外,主事人並可就代理人的違責行為,向代理人追討。在以下的情況中,代理人可能因謀取秘密利益而負上責任:
   
 
i.

利用物業謀取秘密利益

代理人未經主事人同意利用主事人付託予他的物業為自己謀取利益,便是違反了不可謀取秘密利益的原則。例如:某地產代理獲得物業的業主付託物業之鑰匙作為業主在外地時代為放盤之用,該地產代理卻在業主不知情下將物業出租予第三者,自己收取及保留租金,便違反了不可謀取秘密利益的責任。

   
ii.

利用代理身分謀取秘密利益

在某些情況下,代理人可能純粹因為作為主事人的代理人的身分而獲得好處。例如,代理人受聘代主事人購買貨物時,在沒有主事人同意的情況下,獲某供應商給予金錢利益作為向該供應商購貨的報酬。代理人這種行為即為謀取秘密利益的一種。又例如,若公司董事以其作為公司代理人的身分代公司與第三者協商一份合約,即使該第三者同意,該董事不可在沒有公司同意的情況下,以個人身分(取代公司)與該第三者達成有關合約。根據《防止賄賂條例》(香港法例201章)第9條,代理人在其作為代理人的過程中若沒有合法授權或合理辯解而就其主事人的業務收取或接受任何利益,便觸犯了刑事罪行。

   
iii.

利用既有資訊或知識謀取秘密利益

若代理人因受主事人聘用而獲得某些特有的資訊或知識,不應利用該等資訊或知識為自己謀取秘密利益。例如,在代表買方搜尋由買方指定的某一座大廈之單位作為投資用途的過程中,某地產代理得知該座大廈內有一單位正以低於市價放售。他並無通知買家,卻利用這個消息,為自己購入該單位出售以賺得利潤。該地產代理已違反了他不可謀取秘密利益的受信責任。

   
b. 不過,若代理人向主事人完全披露所有相關事實而主事人同意代理人謀取並保留有關利益,則不得謀取該等利益的責任便可解除。
   
c. 即使代理關係已終止,代理人向主事人交代他在作為代理人期間謀取秘密利益的責任仍然繼續。
     
  4. 保密的責任
   
   
a. 由於代理人對主事人負有受信責任,代理人不可將任何涉及主事人的資料或由主事人付託代理人的機密資料,在未經主事人同意下向任何第三者披露。
   
b. 涉及主事人的資料可以包括主事人的姓名、香港身分證號碼、地址、電話號碼等。
   
c. 付託予代理人的機密資料包括並非任何公眾人士都可隨時獲得的資料。公眾人士可隨時獲得的資料,一般包括存放於政府部門,如土地註冊處、公司註冊處或生死註冊處等,並可由公眾人士查閱的資料。
   
d. 即使代理人已停止代主事人行事,代理人亦應繼續就任何涉及主事人的資料或由主事人付託代理人的機密資料保密,除非主事人同意作出披露或該等資料已不再為機密資料。
   
e. 但若代理人因履行主事人交託他的責任而須披露涉及主事人的資料,則被視為有默示權力作出該等披露。例如,地產代理可以向被其主事人(例如物業買方)委任的律師披露有關買賣的資料,以便律師可以處理有關交易。
     
  5. 謹慎及幹練行事的責任
   
   
a. 普通法要求代理人在履行其職責時須謹慎、幹練及盡力而為。否則,代理人的疏忽已表證成立。
   
b. 一般而言,代理人必須達致代理人所屬專業或行業中的一個平均合理成員所應有的謹慎及熟練的行事標準。
   
  6. 交代帳目的責任
   
   
a. 代理人如代主事人或從主事人收到任何財物,必須將該等財物與自己的財物分開保管,並以該等財物的受託人身分代為管理。
   
b. 基於以上(a)分段的理由,代理人有責任就他所收到屬於主事人的財物備存妥善的帳目,並在主事人要求下向他提供該等帳目。
   
c. 即使代理關係已終止,代理人向主事人交代帳目的責任仍可能持續。因此,代理人有責任歸還所有原本由主事人提供予他使用的文件及財物,以及在受聘於主事人期間替主事人擬備的文件。
   
  7. 不可轉託他人的責任
   
   
a. 在一般的原則下,代理人不可轉託其他人去行使他受託的權力或履行其責任,除非得到主事人的同意。
   
b. 由於代理協議是主事人與代理人之間的協議,而授權予代理人一般是基於代理人值得信任或因他擁有某些技能或經驗,所以代理人有責任不將他受託的職責轉託他人代辦,而須親自行事。因此,代理人一般沒有默示權力去聘任副手或分判代理人去履行他的責任。
   
c. 若代理人不獲授權轉託他人,由代理人委任的「分判代理人」的行為對主事人來說便沒有約束力。轉託他人的代理人亦違反了不可轉託他人的責任,有責任就主事人因代理人未能親自行事而蒙受的任何損失作出賠償。
   
  8. 按主事人指示行事的責任
   
   
a. 一般而言,代理人有責任服從主事人合法和合理的指示。若主事人的指示是清楚的,代理人一般沒有選擇,必須遵守該等指示,除非代理人是專業人士,而主事人倚賴代理人的專業技能和判斷力去達成代理人被委任去達成的任務。
   
b. 但若主事人的指示是含糊的,或代理人不能肯定其意思,代理人應在嘗試遵從該等指示前要求主事人澄清他的指示。
活動月曆

將會舉行的持續專業進修計劃和資格考試

更多
持牌人

持牌人常用快速連結

更多
消費者專區

給消費者的有用資料及常見問題

更多
準備考牌

成為持牌人前的有用資料

更多