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(5)代理人在普通法下对主事人的责任
 
  1. 行事以主事人的最佳利益为依归
     
   
a. 当代理人被委任代表主事人促成或协商一项交易时,代理人有责任在其权力的范围内维护主事人的最佳利益。
   
b. 在现实中,代理人必须以主事人的最佳利益为依归,尽所能代主事人与第三者协商对主事人最有利的交易条款
     
  2. 不可有利益冲突
     
   
a. 若主事人乙的利益将会与主事人甲的利益有冲突,代理人如接纳委任代表某主事人(甲)行事,之后不应再接纳委任代表另一主事人(乙)行事。但若代理人向每位主事人完全披露代理人在两项委任之下的利益及他同时代表两名主事人的事实,并取得每位主事人同意作双边代理,他仍然可以代表两位主事人行事。所以,在物业买卖的过程中,若地产代理同时代表买卖双方,代理必须向买卖双方披露这事实并取得双方同意才可以进行双边代理。
   
b. 代理人避免有利益冲突的责任同样适用于代理人本身或其近亲的利益与他对主事人的责任有冲突或潜在冲突的情况。但若代理人向主事人完全披露有关利益,并取得主事人的同意,代理人仍然可以代表主事人行事。若代理人没作完全披露,代理人已违反其对主事人的受信责任,并须向主事人交出代理人从是项交易中所得的利润。此外,主事人还可就代理人的违责向代理人追讨。以下两个情况须作进一步讨论:
   
 
i. 向主事人购买或租住物业-大原则是代理人不可在没有向主事人完全披露事实的情况下购买或租住主事人的物业。代理人须证明:
   
 
其向主事人购买或租赁的条款及条件是否与市场上的第三者向主事人购买或租赁所能提供的条款及条件一样优厚;
   
代理人在与主事人达成任何协议购买或租住主事人的物业前,应先向主事人披露所有相关的事实;及
   
主事人在明白有关事实的情况下同意把物业售予或租予代理人。
   
ii. 售卖或出租物业给主事人-同样地,代理人若没有向主事人作出完全及合理的披露并令主事人明白有关事实的情况下同意,不可将自己的物业售卖或出租予主事人。代理人并须证明有关交易的条件是否与市场上类同的交易条件对主事人来说一样优厚。
     
  3. 不可谋取秘密利益
     
   
a. 在普通法下,代理人不得在为其主事人提供服务的过程中,在其主事人不知悉或不同意的情况下,为自己谋取秘密利益。秘密利益不只限于金钱,亦包括任何有价值的收益,例如,免息贷款、会籍等。若代理人谋取秘密利益,代理人有责任向主事人交出有关利益。此外,主事人并可就代理人的违责行为,向代理人追讨。在以下的情况中,代理人可能因谋取秘密利益而负上责任:
   
 
i.

利用物业谋取秘密利益

代理人未经主事人同意利用主事人付托予他的物业为自己谋取利益,便是违反了不可谋取秘密利益的原则。例如:某地产代理获得物业的业主付托物业之钥匙作为业主在外地时代为放盘之用,该地产代理却在业主不知情下将物业出租予第三者,自己收取及保留租金,便违反了不可谋取秘密利益的责任。

   
ii.

利用代理身分谋取秘密利益

在某些情况下,代理人可能纯粹因为作为主事人的代理人的身分而获得好处。例如,代理人受聘代主事人购买货物时,在没有主事人同意的情况下,获某供应商给予金钱利益作为向该供应商购货的报酬。代理人这种行为即为谋取秘密利益的一种。又例如,若公司董事以其作为公司代理人的身分代公司与第三者协商一份合约,即使该第三者同意,该董事不可在没有公司同意的情况下,以个人身分(取代公司)与该第三者达成有关合约。根据《防止贿赂条例》(香港法例201章)第9条,代理人在其作为代理人的过程中若没有合法授权或合理辩解而就其主事人的业务收取或接受任何利益,便触犯了刑事罪行。

   
iii.

利用既有资讯或知识谋取秘密利益

若代理人因受主事人聘用而获得某些特有的资讯或知识,不应利用该等资讯或知识为自己谋取秘密利益。例如,在代表买方搜寻由买方指定的某一座大厦之单位作为投资用途的过程中,某地产代理得知该座大厦内有一单位正以低于市价放售。他并无通知买家,却利用这个消息,为自己购入该单位出售以赚得利润。该地产代理已违反了他不可谋取秘密利益的受信责任。

   
b. 不过,若代理人向主事人完全披露所有相关事实而主事人同意代理人谋取并保留有关利益,则不得谋取该等利益的责任便可解除。
   
c. 即使代理关系已终止,代理人向主事人交代他在作为代理人期间谋取秘密利益的责任仍然继续。
     
  4. 保密的责任
   
   
a. 由于代理人对主事人负有受信责任,代理人不可将任何涉及主事人的资料或由主事人付托代理人的机密资料,在未经主事人同意下向任何第三者披露。
   
b. 涉及主事人的资料可以包括主事人的姓名、香港身分证号码、地址、电话号码等。
   
c. 付托予代理人的机密资料包括并非任何公众人士都可随时获得的资料。公众人士可随时获得的资料,一般包括存放于政府部门,如土地注册处、公司注册处或生死注册处等,并可由公众人士查阅的资料。
   
d. 即使代理人已停止代主事人行事,代理人亦应继续就任何涉及主事人的资料或由主事人付托代理人的机密资料保密,除非主事人同意作出披露或该等资料已不再为机密资料。
   
e. 但若代理人因履行主事人交托他的责任而须披露涉及主事人的资料,则被视为有默示权力作出该等披露。例如,地产代理可以向被其主事人(例如物业买方)委任的律师披露有关买卖的资料,以便律师可以处理有关交易。
     
  5. 谨慎及干练行事的责任
   
   
a. 普通法要求代理人在履行其职责时须谨慎、干练及尽力而为。否则,代理人的疏忽已表证成立。
   
b. 一般而言,代理人必须达致代理人所属专业或行业中的一个平均合理成员所应有的谨慎及熟练的行事标准。
   
  6. 交代帐目的责任
   
   
a. 代理人如代主事人或从主事人收到任何财物,必须将该等财物与自己的财物分开保管,并以该等财物的受托人身分代为管理。
   
b. 基于以上(a)分段的理由,代理人有责任就他所收到属于主事人的财物备存妥善的帐目,并在主事人要求下向他提供该等帐目。
   
c. 即使代理关系已终止,代理人向主事人交代帐目的责任仍可能持续。因此,代理人有责任归还所有原本由主事人提供予他使用的文件及财物,以及在受聘于主事人期间替主事人拟备的文件。
   
  7. 不可转托他人的责任
   
   
a. 在一般的原则下,代理人不可转托其他人去行使他受托的权力或履行其责任,除非得到主事人的同意。
   
b. 由于代理协议是主事人与代理人之间的协议,而授权予代理人一般是基于代理人值得信任或因他拥有某些技能或经验,所以代理人有责任不将他受托的职责转托他人代办,而须亲自行事。因此,代理人一般没有默示权力去聘任副手或分判代理人去履行他的责任。
   
c. 若代理人不获授权转托他人,由代理人委任的「分判代理人」的行为对主事人来说便没有约束力。转托他人的代理人亦违反了不可转托他人的责任,有责任就主事人因代理人未能亲自行事而蒙受的任何损失作出赔偿。
   
  8. 按主事人指示行事的责任
   
   
a. 一般而言,代理人有责任服从主事人合法和合理的指示。若主事人的指示是清楚的,代理人一般没有选择,必须遵守该等指示,除非代理人是专业人士,而主事人倚赖代理人的专业技能和判断力去达成代理人被委任去达成的任务。
   
b. 但若主事人的指示是含糊的,或代理人不能肯定其意思,代理人应在尝试遵从该等指示前要求主事人澄清他的指示。
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