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专题论集:物业产权负担 目录
 
(1)引言
 
  1. 不受产权负担限制的物业业权
     
    根据一般物业的正式买卖合约条款,除非另有载明,卖方须就有关物业提供及证明有妥善/良好业权(good title)< /span>,不受物业产权负担(encumbrances)限制。
     
  2. 妥善/良好的业权
     
    业主拥有妥善/良好业权(good title),可免受第三者对业权提出质疑或索求。
     
  3. 物业产权负担
     
   

物业产权负担是物业受制于之押记或其他负担。

物业产权负担可导致业权有欠妥善。除非另有协定,买方可无须接纳受制于此等不良的物业产权负担的物业。例如:非法僭建可招致政府收回土地,业权因此变得有欠妥善,所以该类僭建物是一项物业产权负担。

其他物业产权负担(例如法定押记)是一种财务责任,一般情况下可在付清款项后解除。

  4. 可註冊的物業產權負擔
     
   
a.
根據《土地註冊條例》香港法例第128章),凡涉及土地的契據(deeds)、轉易契(conveyances)及其他文書(instruments in writing)以及判決書(judgments)可於土地註冊處登記。法定押記(legal charge)按揭(mortgage)押記令(charging order)等都是可註冊的物業產權負擔。
   
b. 已註冊文件的優先權按其註冊日期的先後而定。若產權負擔的受惠人沒有將可註冊的物業產權負擔(例如按揭)註冊,他不能強制往後真正有付出有值代價的買家或承按人(bona fide purchaser or mortgagee for valuable consideration)承擔該沒註冊之產權負擔,不論該等買家或承按人是否知悉,該沒註冊產權負擔的存在。
   
c. 任何租期不超過三年,且繳付全額租金的真正租契,其法律效用及優先權均不會因未有註冊而受影響。
   
d. 按照土地註冊處的慣例,在有關物業的土地登記冊內,除了記錄在「業主資料」欄內的業主資料外,其他文書一概都載入「物業涉及的轇轕(Incumbrances)一欄內。要注意的是,並不是所有在「物業涉及的轇轕」欄內登記的文書都是對業權有影響的產權負擔,應仔細分辨每份文書的內容
     
  5. 不可註冊的物業產權負擔-第三者的有效權益
     
   
a. 有些物業產權負擔並非經過文書產生,所以不能在土地註冊處註冊。這些物業產權負擔統稱為非書面性衡平法下的權益(unwritten equities),物業佔用者之權益(occupier's right)歸復信託(resulting trust)是其中例子。
   
b. 若買方對此等不可註冊的權益沒有實際或法律構定的知悉(constructive notice),買方不會在承購物業後受制於有關權益。
   
c. 對於上述不可註冊的權益,買方為避免被視為已知悉有關權益,買方應小心視察物業,並因應情況作出適當的查詢。例如買方應查詢單位內業主以外的成年居住者有否擁有物業的任何權益。
   
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