實用面積是否包括僭建？

編按：信報地產投資網與地產代理監管局合作，就住宅單位實用面積表述作出深入分析，逢周二刊登文章，一連十周，第八篇全文如下：

明年起，地產代理向客戶提供二手住宅物業樓面面積資料時，須提供有關物業的實用面積，這比過去主要以建築面積表述樓面面積更為清晰。然而，市場上有人懷疑，實用面積可能包括單位內未獲批准的僭建部分。其實，所謂「僭建」，倘若屬於違例建築工程，一般而言是不應被計算在實用面積之內的。

根據政府於2008年起採用的統一定義，實用面積即單位圍牆以內的樓面面積（包括露台和工作平台），但不包括其他面積及公用地方（如閣樓、窗台、車位、天井、陽台、花園、平台、天台及冷氣機房）。就實用面積是否包括經「僭建」得來的額外面積，地產代理監管局曾向查核實用面積的其中一個訂明資料來源、即差餉物業估價署（估價署）查詢。估價署表示，根據實用面積的統一定義，除非有關改建部分的圖則已獲屋宇署批准及已在估價署作出紀錄，否則，涉及改建的樓面面積不應包括在實用面積內。

至於實用面積的另一個訂明資料來源，即物業首次轉讓的買賣協議上所顯示的實用面積資料，是發展商在出售樓盤的有關單位時提供的，因此也不應包括售出物業後的「僭建」部分。

消費者在考慮置業時，應從地產代理提供的物業土地查冊文本中，留意該物業有否登記建築命令，並應到現場實地視察物業，留意物業的狀況，其間隔是否與物業的平面圖不符，包括有否懷疑僭建或間隔改動等。如有疑問，應向測量師或律師尋求專業意見。

（2012年8月21日）

（刊載於「信報地産投資網」）