实用面积是否包括僭建？

编按：信报地产投资网与地产代理监管局合作，就住宅单位实用面积表述作出深入分析，逢周二刊登文章，一连十周，第八篇全文如下：

明年起，地产代理向客户提供二手住宅物业楼面面积资料时，须提供有关物业的实用面积，这比过去主要以建筑面积表述楼面面积更为清晰。然而，市场上有人怀疑，实用面积可能包括单位内未获批准的僭建部分。其实，所谓「僭建」，倘若属于违例建筑工程，一般而言是不应被计算在实用面积之内的。

根据政府于2008年起采用的统一定义，实用面积即单位围墙以内的楼面面积（包括露台和工作平台），但不包括其他面积及公用地方（如阁楼、窗台、车位、天井、阳台、花园、平台、天台及冷气机房）。就实用面积是否包括经「僭建」得来的额外面积，地产代理监管局曾向查核实用面积的其中一个订明资料来源、即差饷物业估价署（估价署）查询。估价署表示，根据实用面积的统一定义，除非有关改建部分的图则已获屋宇署批准及已在估价署作出纪录，否则，涉及改建的楼面面积不应包括在实用面积内。

至于实用面积的另一个订明资料来源，即物业首次转让的买卖协议上所显示的实用面积资料，是发展商在出售楼盘的有关单位时提供的，因此也不应包括售出物业后的「僭建」部分。

消费者在考虑置业时，应从地产代理提供的物业土地查册文本中，留意该物业有否登记建筑命令，并应到现场实地视察物业，留意物业的状况，其间隔是否与物业的平面图不符，包括有否怀疑僭建或间隔改动等。如有疑问，应向测量师或律师寻求专业意见。

（2012年8月21日）

（刊载于「信报地产投资网」）