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纪律研讯案例选辑 - 第二辑 (节录)

从 事 超 越 地 产 代 理 能 力 及 知 识 范 围 的 工 作

一 名 地 产 代 理 之 牌 照 被 纪 律 委 员 会 暂 时 吊 销 , 因 他 明 知 旧 租 客 的 租 约 有 分 租 限 制 , 及 在 客 人 没 有 寻 求 法 律 意 见 之 情 况 下 , 安 排 客 人 顶 让 旧 租 客 的 零 售 店 未 届 满 租 期 。

在 租 约 租 期 届 满 前 , 旧 租 客 欲 结 束 营 业 , 於 是 聘 请 地 产 代 理 寻 找 新 租 客 以 顶 让 未 届 满 的 租 期 。 该 名 地 产 代 理 在 此 宗 交 易 中 代 表 新 旧 租 客 双 方 。

业 主 与 旧 租 客 订 立 之 租 约 规 定 旧 租 客 不 能 将 零 售 铺 出 让 丶 分 租 , 或 放 弃 其 管 有 权 。 虽 然 有 此 限 制 , 该 地 产 代 理 在 没 有 获 得 业 主 同 意 之 下 , 依 然 安 排 新 旧 租 客 为 顶 让 未 届 满 的 租 期 而 签 署 「 物 业 特 许 合 约 」 及 「 承 让 招 顶 合 约 」 。

在 签 署 这 两 份 合 约 以 前 , 地 产 代 理 安 排 新 租 客 付 与 旧 租 客 相 等 於 三 个 月 的 特 许 费 丶 差 饷 及 管 理 费 作 为 按 金 。

新 租 客 接 管 零 售 店 後 不 久 , 业 主 反 对 未 经 他 同 意 的 租 约 转 让 。 业 主 以 书 面 形 式 通 知 旧 租 客 转 让 违 反 现 租 约 , 又 拒 绝 新 租 客 承 接 未 届 满 租 期 的 要 求 。 在 此 情 况 下 , 新 租 客 唯 有 将 零 售 店 铺 交 回 旧 租 客 , 但 旧 租 客 声 称 此 乃 违 反 「 物 业 特 许 合 约 」 , 并 将 按 金 没 收 。

在 纪 律 研 讯 时 , 纪 律 委 员 会 裁 定 该 名 地 产 代 理 明 知 租 约 有 不 准 转 让 之 限 制 , 依 然 安 排 新 租 客 在 未 有 寻 求 法 律 意 见 之 下 订 立 「 物 业 特 许 合 约 」 及 「 承 让 招 顶 合 约 」 。

纪 律 委 员 会 认 为 此 项 交 易 包 括 生 意 转 让 及 租 约 转 让 , 可 能 超 越 地 产 代 理 之 能 力 及 知 识 范 围 。 审 慎 的 地 产 代 理 , 在 此 情 况 下 应 建 议 客 人 寻 求 法 律 意 见 , 并 应 向 新 租 客 解 释 清 楚 在 没 有 业 主 同 意 情 况 下 订 立 「 物 业 特 许 合 约 」 的 风 险 。 纪 律 委 员 会 裁 定 该 地 产 代 理 没 有 履 行 《 操 守 守 则 》 的 第 3 . 4 . 1 段 , 没 有 保 障 和 促 进 客 户 的 利 益 , 所 以 将 他 的 地 产 代 理 牌 照 暂 时 吊 销 三 个 月 。

《 操 守 守 则 》 第 3 . 4 . 1 段
作 为 代 理 或 受 委 托 为 代 理 的 地 产 代 理 和 营 业 员 , 应 保 障 和 促 进 客 户 的 利 益 丶 按 照 地 产 代 理 协 议 执 行 客 户 的 指 示 , 并 对 交 易 各 方 公 平 公 正 。

 

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