专题论集:香港楼宇按揭 目录
(11)按揭契据与相关文件
     
  取得按揭贷款,按揭人必须签立一份按揭契据给予承按人。除此以外,银行亦可能要求签立其他文件,以得到更大的还款保障。
     
  1.

按揭契据

每间银行其实都订有其标准按揭契据式样。香港按揭证券有限公司在2000年5月亦制定了一份「标准按揭契据」,供银行参考使用。此标准按揭契据以英文撰写,并附有中文翻译本。按揭契据通常包含以下条款:-

   
   
a.

抵押条款

按揭人将他的物业抵押给银行作为偿还贷款的保证。在一份包括「所有金额」的按揭契据下,物业会成为按揭人随时欠承按银行的所有债务(并无上限金额)的抵押品。所以如果按揭人要求承按人解除物业按揭,银行原则上有权要求按揭人首先偿还其当时欠银行的全部债务,包括如原有按揭贷款之外的任何透支额。

   
b.

赎回权利

当按揭人清还受抵押物业保证的全部债项后,按揭人有权要求承按银行解除物业按揭。不过,按揭人需要支付解除契据的有关法律费用。

   
c.

按揭人违约

除按揭人未能偿还他的债务外,按揭契据亦会列出倘有其他违约情况发生时,例如按揭人破产或清盘;按揭人违反按揭契据内任何条款;或按揭人在按揭契据内提供的保证虚假或不准确等,承按银行有权要求即时清还所有受按揭保障的贷款,或接收按揭物业。除此以外,承按银行通常都会保留绝对权利随时要求按揭人偿还全部贷款。

   
d.

承按人的补偿

当任何违约情况发生时,承按银行有权行使它对物业的权利,包括进入接收、出租或出售物业以及行使任何有关拥有物业的权利。承按银行亦可以委任接管人去行使银行上述权利,而有关费用则由按揭人支付。

   
  2.

提供贷款通知书

     
   

倘借款人的贷款申请获批准,银行一般会发出一份「提供贷款通知书」,列明按揭贷款金额及其他借贷条件,包括利率及还款年期等。

     
  3.

担保书

     
    当借款人未能出示足够入息证明支持他的贷款申请,或当借款人是有限公司时,银行一般会要求借款人提供银行接受的担保人。担保人须向银行签订担保书。对于有限公司的借款人,担保人通常是借款人的董事或重要股东。

银行通常会在担保书中加入「首要债务人条款」,给予银行无须先向借款人追讨,便可向担保人直接追讨欠款的权力。

     
  4. 租金转让契据
     
    对于某些出租物业,银行亦可能要求按揭人签立租金转让契据,将他在租金中的权益转让给银行,作为额外还款保障。
 
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