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切勿低估境外置业风险

近年香港人购买境外物业的热潮有增无减,有些是因为打算移民,有些因子女在当地升学,也有些用作投资用途。不论境外置业目的为何,消费者在购买前都必须留意当中涉及的风险,尤其是未建成的「楼花」项目。

有些消费者可能不知,香港现时是没有指明条例规管在香港进行的非本地物业销售。根据目前法例,任何人士倘若纯粹处理香港以外地方的物业,并在其所有信件、账目、收据、单张、小册子及其他文件内及广告中,清楚述明其并无处理位于香港的任何物业的牌照,可获豁免向地产代理监管局(下称地监局)领取牌照。因此,一般情况下,纯粹处理境外物业交易的代理工作并不在地监局的规管范围内。

相对而言,倘若受地监局规管的持牌地产代理在香港销售境外未建成物业,他们则必须遵守《地产代理条例》、其附属法例、地监局发出的《操守守则》及所有适用的指引,当中包括一份有关销售香港境外未建成物业的执业通告。如有违规,他们便有可能被地监局纪律处分。

根据该份有关销售香港境外未建成物业的执业通告,持牌地产代理须取得关于卖方及有关物业的尽职审查报告,以确认卖方为完成兴建该境外物业的资金来源/财务安排,并确认该物业的关键资料,如位置、批租期、当时的拥有权、有效的产权负担等。

此外,持牌地产代理亦须取得由境外未建成物业所在地执业律师发出的法律意见,当中包括:根据当地法律,境外买家购买、转售、出租或按揭境外未建成物业是否有任何形式的限制;同时持牌地产代理须在买家就购买境外未建成物业订立任何协议或支付任何款项(以较早者为准)之前,向买家提供上述尽职审查报告和法律意见副本,以及书面警告声明和销售资料单张。

再者,持牌地产代理必须确保广告及宣传物品所载资料的准确性,并在发出前取得卖方的书面批署。另外,由于各地税制及按揭计划有所不同,持牌地产代理应建议买方就其所须缴纳的税项及数额,按揭条款等咨询独立专业意见。

不过,消费者应留意,虽然地监局为业界提供有关销售香港境外未建成物业的指引,但局方的职能并不包括协助消费者向卖方追讨赔偿,倘若在交易后出现任何「烂尾」的情况,消费者需要自行与当地发展商交涉。

同时,希望消费者明白,即使持牌地产代理在销售过程中已跟足局方要求,向客户提供所有数据,但发展商仍有机会因自身问题无法如期建成物业。因此,消费者应细心了解发展商本身的实力及背景,以及当地物业市场的运作情况等。

总括而言,购买境外物业涉及的问题十分复杂和广泛,消费者不应只依赖单一的广告信息或口头承诺,反而应以不同方式去核实相关资讯,并且慎重考虑多个因素,如物业所在位置及附近一带的基建及配套、发展商指定的付款办法、当地财务机构对境外买家提供按揭贷款的要求和投资回报等。消费者也可浏览本局的消费者教育网站http://smart.eaa.org.hk,以了解更多有关境外置业的有用资讯。

韩婉萍

地产代理监管局行政总裁

(2020年10月30日)

刊载于「信报网站」 )

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