专题论集:香港楼宇按揭 目录
(5)按揭物业

 

  1. 新购物业
     
   

批核买家按揭贷款时,银行通常会就不同类型物业提供不同按揭成数。银行一般会采用楼价或其测量师就物业的估价(以较低者为准),用以计算按揭成数。

住宅物业的贷款而言,香港金融管理局曾对银行发出指引,贷款不可超过上述楼宇价值的70%。这是为减低借贷银行承受风险的指引。银行可透过“按揭保险计划”借出不超过上述楼宇价值95%的贷款,超过70%的部分,借“按揭保险计划”投保。

     
  2. 转按
     
    「“转按”是指按揭人从另一承按银行取得新的按揭贷款,用以清还原有的按揭贷款并将抵押予原承按银行的物业赎回,再抵押予新的承按银行作为还款保证。有关手续包括按揭人签立新的物业按揭契据,并从原来承按银行取得物业按揭解除契据。按揭人通常是为获得较佳的借贷条件,如较低的贷款利率,而申请转按。
     
  3. 现按
     
    “现按”是指业主以其目前没有任何抵押的物业作为抵押,向银行获取按揭融资或贷款。
     
  4. 加按
     
   

“加按”是指按揭人将已被抵押的物业,再抵押给现有的承按人,从而获得新的贷款。

今天,签立加按契据的情况,已经没有以往那般常见,因为银行在提供原有贷款时,通常会要求按揭人签立一份包括“所有金额”(所有款项)的按揭契据。根据此按揭契据,被抵押物业已成为任何现在或将来借给按揭人的贷款的还款保证。所以,当按揭人要求进一步的贷款并获批准时,按揭人只须签署一份列出贷款条件的“提供贷款通知书“便可,无须签立”加按“契据。

     
  5. 过渡贷款
     
    在物业交易中,若借款人方面拟出售其物业并可能已签署合约出售其物业,另一方面又签订了购入另一项物业的合约,而两项物业的成交期又未能令他能以出售物业的楼价尾数支付新购入物业的楼价尾数,这时他便需要一笔过渡贷款。此类短期贷款,一般须在一个特定的日期清还。
     
  6. 第二按揭
     
   

除了第一按揭,按揭人也可以签立关于同一物业的其他按揭。不过,每份第一按揭契据必然会包含一个按揭人的承诺,不在没有第一承按银行同意的情况下,令物业有进一步的产权负担。

较常见的情况是按揭人在已签立了​​的第一按揭之后,提供同一物业作为与其有关连的公司的债务偿还保证。在这情况下,第二按揭的承按人(通常都会是第一按揭的承按人),会要求有一份由三方订立的第二按揭契据。三方分别为第二按揭的承按人,物业业主(按揭人)及上述与按揭人有关连的借款​​公司。

现时很多发展商亦会与银行合作,为其发展项目的买家提供二按,作为市场推广策略的一部分。在交易时,银行会借出物业楼价的七成,而发展商会安排(通常透过其附属或有关连的财务公司)提供物业余下三成的全部或部份楼价作为第二按揭贷款,这时便会有第二按揭契据签立予有关财务公司。

由于二按会令按揭人借贷增加,风险亦会相应增加,所以香港金融管理局曾发出指引,列出银行参与这种共同借贷计划的准则,其中包括要求物业由独立测量师估值;银行不可借出超过物业价值(即楼价或物业估值,以较低者为准)七成的金额,并须将第二按揭贷款的本金和利息还款总数,计算在借款人的债务与入息比率之内。

 
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