買 家 心 急 入 市 ， 容 易 墮 入 置 業 陷 阱 ， 而 較 常 見 的 情 況 是 買 家 未 有 向 地 產 代 理
查 清 楚 單 位 賣 家 的 身 份 或 用 途 ， 就 草 率 下 決 定 ， 輕 則 取 消 交 易 ， 重 則 可 能 有 金
錢 損 失 。 地 產 代 理 監 管 局 提 供 以 下 個 案 ， 提 醒 置 業 人 士 ， 買 樓 落 訂 前 先 向 地 產
代 理 索 取 物 業 的 土 地 查 冊 副 本 ， 了 解 清 楚 單 位 的 資 料 ， 以 免 自 招 損 失 。
個 案 1 ︰ 買 「 摸 貨 」 有 風 險
馬 先 生 與 家 人 打 算 購 買 村 屋 ， 委 託 地 產 代 理 美 玲 安 排 視 察 一 幢 三 層 高 的 屋 ，
叫 價 $ 280 萬 。 後 來 美 玲 的 同 事 標 哥 又 帶 馬 先 生 第 二 次 視 察 村 屋 。 經 過 一 番 商
議 ， 馬 先 生 同 意 以 $270 萬 購 入 該 幢 村 屋 。 馬 先 生 在 簽 署 臨 時 買 賣 合 約 時 ， 美 玲
才 向 他 表 示 ， 賣 方 是 投 資 者 ， 倘 若 馬 先 生 願 意 盡 早 完 成 交 易 ， 賣 方 願 意 再 減 價
2% 。 馬 先 生 遂 馬 上 簽 署 臨 約 並 支 付 $9 萬 訂 金 。
後 來 ， 律 師 告 訴 馬 先 生 賣 方 並 非 業 主 ， 只 是 在 不 足 兩 個 月 前 ， 以 「 確 認 人 」
身 份 向 原 業 主 購 入 該 物 業 。 由 於 「 確 認 人 」 在 短 時 間 內 將 村 屋 轉 讓 予 馬 先 生 及
家 人 ， 銀 行 只 按 「 確 認 人 」 原 來 同 意 支 付 $258 萬 提 供 七 成 按 揭 。 換 言 之 ， 馬 先
生 根 本 未 能 從 銀 行 獲 得 足 夠 的 按 揭 貸 款 ， 因 此 交 易 無 法 完 成 ， 訂 金 也 被 沒 收 。
精 明 置 業
小 貼 士 ︰
賣 家 為 「確
認 人 」 要
留 神
- 「 確 認 人 」 是 在 買 入 物 業 後 短 時 間 內 轉 售 他 人 ， 而 他 們 與 原 業 主 的 交 易
尚 未 完 成 。 消 費 者 與 「 確 認 人 」 交 易 存 有 風 險 ， 例 如 「 確 認 人 」 未 能 與 原 業
主 完 成 交 易 ， 買 賣 便 有 可 能 告 吹 。
- 在 此 個 案 中 ， 美 玲 沒 有 提 醒 馬 先 生 賣 方 為 「 確 認 人 」 ， 亦 沒 有 詳 細 解 釋
與 「 確 認 人 」 交 易 的 含 義 和 風 險 ， 最 終 導 致 馬 先 生 取 消 完 成 交 易 和 被 沒 收 訂
金 ， 是 違 反 地 產 代 理 的 專 業 操 守 。 從 精 明 消 費 的 角 度 看 ， 馬 先 生 也 應 多 了 解
和 向 地 產 代 理 問 清 楚 「 投 資 者 」 的 含 義 。
個 案 2 ︰ 價 平 單 位 原 非 住 宅 用 途
梁 小 姐 一 家 移 民 加 拿 大 多 年 ， 近 日 她 回 流 香 港 工 作 ， 急 於 短 期 內 覓 得 居 所 ，
於 是 委 託 地 產 代 理 阿 占 物 色 一 個 合 適 的 單 位 。 阿 占 為 她 找 到 一 個 鄰 近 鬧 市 的 單
位 ， 交 通 方 便 ， 而 且 價 錢 十 分 便 宜 。 該 單 位 麻 雀 雖 小 ， 廚 房 廁 所 均 十 分 齊 備 ，
梁 小 姐 覺 得 很 滿 意 。
梁 小 姐 決 定 以 $120 萬 購 入 該 單 位 ， 阿 占 為 她 安 排 簽 訂 臨 時 合 約 ， 但 沒 有 向
梁 小 姐 提 供 物 業 用 途 的 資 料 。 梁 小 姐 見 單 位 設 備 齊 全 ， 之 前 又 有 租 客 租 住 ， 遂
決 定 動 筆 簽 約 。
其 實 ， 該 物 業 並 不 可 用 作 住 宅 單 位 ， 根 據 該 物 業 的 佔 用 許 可 證 （ 俗 稱 入 伙 紙
） ， 該 物 業 的 許 可 用 途 限 制 為 「 非 住 宅 用 的 辦 公 室 」 。 梁 小 姐 諮 詢 律 師 意 見 後
， 得 悉 香 港 物 業 的 用 途 須 符 合 屋 宇 署 發 出 的 「 入 伙 紙 」 規 定 。 如 果 物 業 改 變 用
途 ， 屋 宇 署 可 發 出 命 令 要 求 業 主 或 佔 用 者 停 止 該 用 途 ， 而 改 變 物 業 用 途 亦 有 可
能 影 響 物 業 的 業 權 ， 令 物 業 將 來 出 售 困 難 。 梁 小 姐 在 聽 取 律 師 意 見 後 ， 惟 有 取
消 交 易 ， 枉 費 心 機 和 時 間 。
精 明 置 業 小 貼 士 ︰ 不 同 層 數 或 有 不 同
用 途
- 在 購 買 物 業 前 ， 應 該 查 清 楚 物 業 的 用 途 限 制 ， 即 使 在 同 一 幢 大 廈 不 同 層 數
也 可 能 有 不 同 的 規 定 。 如 果 不 清 楚 用 途 限 制 ， 應 向 地 產 代 理 查 問 清 楚 。
- 另 一 方 面 ， 根 據 《 地 產 代 理 條 例 》 ， 地 產 代 理 有 責 任 按 照 訂明 的 資 料 來 源
（ 由 屋 宇 署 發 出 的 「 入 伙 紙 」 ， 而 部 分 「 入 伙 紙 」 亦 登 記 於 土 地 註 冊 處 ） ，
向 準 買 家 提 供 有 關 物 業 用 途 限 制 的 資 料 ， 否 則 他 們 有 可 能 違 反 《 地 產 代 理 條
例 》 而 被 地 產 代 理 監 管 局 紀 律 處 分 。 假 若 代 理 就 物 業 的 用 途 誤 導 消 費 者 ， 他
亦 可 能 同 時 違 反 地 產 代 理 監 管 局 的 《 操 守 守 則 》 。
（ 2010 年 1 月 23 日 ）
