缺 乏 經 驗 的 置 業 人 士 ， 在 未 完 全 了 解 業 主 財 政 或 單
位 狀 況 下 ， 草 率 接 受 地 產 代 理 建 議 將 訂 金 交 予 對 方
或 有 買 家 為 貪 一 時 之 便 ， 預 先 簽 署 由 地 產 代 理 提 供
留 白 的 買 賣 合 約 方 便 「 試 價 」 等 做 法 ， 不 單 對 自 己
毫 無 保 障 ， 亦 有 機 會 令 不 法 之 徒 伺 機 捲 款 逃 走 ， 一
時 疏 忽 便 惹 上 金 錢 損 失 。
地 產 代 理 監 管 局 提 供 以 下 兩 個 個 案 ， 提 醒 置 業 人
士 ， 宜 將 訂 金 交 予 律 師 託 管 ， 及 提 醒 預 先 簽 署 留 白
的 買 賣 合 約 方 便 「 試 價 」 的 潛 在 風 險 ， 藉 以 保 障 自
己 利 益 。
個 案 1 ： 負 資 產 業 主 收 訂 後 失 蹤
黃 先 生 和 新 婚 太 太 心 儀 西 九 龍 某 一 豪 宅 樓 盤 ， 但 因
未 能 負 擔 高 樓 價 ， 未 敢 入 市 。 黃 先 生 下 班 接 獲 代 理
阿 豪 來 電 ， 告 知 他 有 筍 盤 ， 黃 先 生 即 偕 太 太 到 地 產
代 理 公 司 。 阿 豪 和 數 位 代 理 告 知 黃 先 生 ， 經 他 們 幾
經 辛 苦 游 說 ， 才 說 服 賣 方 減 價 百 分 之 五 出 售 物 業 。
阿 豪 又 說 ， 業 主 於 97 年 樓 市 高 峰 期 購 入 該 單 位 ，其
後 樓 價 大 跌 ， 眼 見 現 時 樓 價 已 上 升 不 少 ， 故 想 盡 快
出 售 單 位 。 由 於 該 物 業 十 分 搶 手 ， 建 議 黃 先 生 向 賣
方 支 付 $10 萬 訂 金 ， 以 表 示 誠 意 ， 同 時 又 將 臨 時 買
賣 合 約 上 「 訂 金 託 管 」 條 文 刪 去 。 此 時 黃 先 生 已 經
疲 累 不 已 ， 黃 太 太 又 非 常 喜 歡 該 單 位 ， 結 果 沒 有 留
意 到 他 現 時 的 買 入 價 較 賣 方 的 購 入 價 為 低 ， 亦 沒 有
留 意 到 業 主 贖 樓 的 能 力 或 仔 細 思 考 沒 有 將 訂 金 託 管
於 律 師 行 等 風 險 ， 便 動 筆 簽 了 臨 約 。
直 至 簽 訂 正 式 買 賣 合 約 那 天 ， 律 師 通 知 黃 先 生 ， 物
業 是 負 資 產 ， 而 業 主 失 了 蹤 ， 黃 先 生 不 但 未 能 完 成
交 易 ， 亦 無 從 追 討 訂 金 。
精 明 置 業 小 貼 士 ：
- 託 管 訂 金 ： 在 置 業 時 ， 買 方 宜 留 意 有 關 物 業 是 否 「 負 資 產 」 或 有 否 未 解 除 的 按 揭 。 如 是 的 話 ， 買 方 宜 先 將 訂 金 託 管 於 律 師 行 ， 待 律 師 確 認 樓 價 餘 款 足 夠 清 還 現 存 之 按 揭 後 ， 才 向 業 主 發 放 訂 金 ， 這 樣 才 可 避 免 被 業 主 挾 訂 潛 逃 的 風 險 。
- 代 理 責 任 ： 地 產 代 理 身 為 物 業 交 易 的 中 間 人 ， 有 責 任 向 準 買 方 解 釋 訂 金 託 管 的 含 義 。 個 案 中 阿 豪 沒 有 向 黃 先 生 解 釋 向 賣 方 直 接 支 付 訂 金 的 風 險 ， 擅 自 替 黃 先 生 決 定 將 訂 金 直 接 支 付 賣 方 ， 有 可 能 會 違 反 專 業 操 守 ， 而 遭 受 地 產 代 理 監 管 局 的 紀 律 處 分 。
個 案 2 ： 簽 漏 空 臨 約 經 紀 代 做 決 定
張 女 士 透 過 代 理 何 仔 看 中 大 埔 區 兩 個 單 位 ， 叫 價 均 為 $280萬 ， 她 的 預 算 只 有 $250 萬 。 何 仔 建 議 張 女 士 最 好 預 先 發 出 一 張 收 款 人 漏 空 的 $5 萬 支 票 ， 簽 署 兩 份 臨 時 買 賣 合 約 ， 成 交 日 期 及 售 價 均 漏 空 未 填 ， 以 方 便 何 仔 向 業 主 「 試 價 」 。
經 過 一 番 討 價 還 價 ， 何 仔 說 服 其 中 一 位 業 主 以 $250
萬 出 售 單 位 ， 何 仔 即 致 電 張 女 士 但 未 能 接 通 ， 由 於
有 其 他 人 出 價 ， 何 仔 立 即 向 業 主 付 支 票 及 請 他 簽 署
臨 約 。
張 女 士 後 來 發 現 自 己 原 來 未 計 清 楚 買 樓 支 出 ， 想 推
翻 買 樓 決 定 ， 對 於 何 仔 擅 自 為 自 己 決 定 為 之 氣 結 ，
遂 向 何 仔 上 司 阿 Ann 投 訴 ， 何 仔 則 不 憤 反 駁 張 女 士
已 經 簽 署 臨 約 。
精 明 置 業 小 貼 士 ：
- 簽 約 前 睇 清 楚 ： 買 方 求 筍 盤 心 切 ， 會 依 從 地 產 代 理 的 建 議 ，未 與 賣 方 達 成 協 議 前 簽 訂 在 要 項 漏 空 的 臨 約 ， 若 最 後 成 交 價 不 理 想 ， 買 方 要 推 翻 購 買 決 定 或 討 回 訂 金 ， 會 有 困 難 。
- 張 女 士 在 漏 空 條 款 的 合 約 上 簽 名 實 屬 不 智 ， 亦 是 引 致 事 後 爭 論 的 主 因 。 無 論 如 何 ， 合 約 上 確 實 是 有 張 女 士 的 簽 名 ， 她 要 證 明 她 並 未 同 意 合 約 的 某 些 條 款 會 有 困 難 。
- 因 此 ， 消 費 者 在 置 業 前 必 須 詳 細 了 解 各 項 條 款 ， 然 後 才 簽 署 ， 若 合 約 條 件 還 未 定 好 ， 甚 至 重 要 條 文 都 未 填 上 ， 便 貿 然 簽 署 ， 實 屬 不 智 。
（ 2010 年 1 月 16 日 ）
