樓 市 暢 旺 ， 樓 宇 交 易 過 程 中 可 能 會 忙 中 有 錯 ，此
外 或 有 個 別 欠 缺 操 守 的 地 產 代 理 為 求 促 成 交 易 ，
會 以 不 誠 實 手 段 誤 導 買 賣 雙 方 。 地 產 代 理 監 管 局
提 供 模 擬 真 實 情 況 的 個 案 ， 對 計 劃 置 業 或 準 備 放
盤 的 人 士 均 有 得 着 。
個 案 1 ： 物 業 附 建 築 命 令 影 響 業 權
洪 小 姐 委 託 地 產 代 理 阿 業 物 色 新 居 ， 阿 業 作 為 雙
邊 代 理 安 排 洪 小 姐 參 觀 一 單 位 。 阿 業 向 洪 小 姐 提
供 的 「 物 業 資 料 表 格 」 中 ， 產 權 負 擔 一 欄 沒 有 填
上 任 何 資 料 。 阿 業 亦 沒 有 提 供 該 單 位 的 土 地 查
冊 。 經 過 阿 業 多 番 游 說 ， 買 樓 心 切 的 洪 小 姐 怕 錯
失 良 機 ， 決 定 以 $150 萬 購 入 單 位 。 洪 小 姐 簽 署 臨
時 買 賣 合 約 前 ， 詢 問 阿 業 單 位 有 否 建 築 令 或 任 何
改 建 ， 阿 業 着 洪 小 姐 放 心 購 買 ， 她 於 是 簽 約 。 隨
後 ， 洪 小 姐 通 過 大 廈 管 理 公 司 ， 知 道 該 物 業 附 有
建 築 命 令 ， 涉 及 維 修 水 渠 和 公 用 地 方 。 洪 小 姐 懷
疑 受 騙 ， 徵 詢 法 律 意 見 後 ， 該 建 築 命 令 可 能 影 響
業 權 的 完 整 性 。 洪 小 姐 於 是 取 消 交 易 ， 結 果 要 花
費 訴 訟 費 用 才 取 回 訂 金 。
精 明 置 業 小 貼 士 ：
- 根 據 法 例 ， 代 表 賣 方 的 地 產 代 理 須 在 物 業 的 買 賣 協 議 訂 立 前 ， 向 買 方 提 供 最 新 的 土 地 查 冊 結 果 的 文 本 。 倘 若 代 理 沒 有 這 樣 做 ， 置 業 者 應 向 他 索 取 土 地 查 冊 結 果 的 文 本 ， 保 障 權 益 ， 有 需 要 時 應 尋 求 法 律 意 見 。
- 土 地 查 冊 上 列 明 物 業 的 產 權 負 擔 。 地 產 代 理 應 該 提 醒 買 家 留 意 有 關 事 項 ， 並 作 出 解 釋 。
- 法 例 訂 明 ， 代 理 須 在 「 物 業 資 料 表 格 」 註 明 物 業 的 產 權 負 擔 （ 包 括 建 築 命 令 ） 。 買 家 應 詳 閱 該 等 資 料 ， 並 在 有 需 要 時 向 代 理 查 詢 是 否 要 就 有 關 產 權 負 擔 承 擔 任 何 責 任 或 涉 及 的 風 險 ， 或 徵 詢 法 律 意 見 ， 免 招 損 失 。
個 案 2 ： 有 僭 建 物 於 臨 約 上 註 明
畢 先 生 委 託 地 產 代 理 阿 超 出 售 物 業 ， 並 告 訴 他 物
業 的 閣 樓 並 未 「 入 則 」 （ 即 屬 僭 建 物 ） ， 要 求 他
轉 告 準 買 家 。 一 名 準 買 家 視 察 物 業 後 ， 決 定 購
入 ， 並 詢 問 物 業 是 否 有 僭 建 或 改 建 ， 阿 超 當 時 完
全 沒 有 提 及 加 建 閣 樓 事 宜 。 簽 署 臨 時 合 約 時 ， 畢
先 生 建 議 把 有 關 加 建 列 於 合 約 上 ， 惟 阿 超 表 示 合
約 中 已 說 明 物 業 以 「 現 狀 」 出 售 ， 足 以 保 障 他 的
利 益 ， 買 賣 雙 方 於 是 簽 約 。 簽 署 正 式 買 賣 合 約
前 ， 畢 先 生 接 獲 買 方 律 師 通 知 ， 指 物 業 有 違 例 僭
建 。 買 方 就 此 提 出 訴 訟 。 最 後 ， 法 庭 判 定 該 等 僭
建 和 改 動 導 致 物 業 業 權 欠 妥 ， 結 果 畢 先 生 須 向 買
方 賠 償 損 失 和 訴 訟 費 用 。
精 明 賣 樓 小 貼 士 ：
- 作 為 賣 方 ， 倘 若 所 出 售 的 物 業 有 僭 建 物 （ 例 如 閣 樓 、 簷 篷 等 ） ， 或 結 構 曾 遭 改 建 ， 須 告 知 所 委 託 的 地 產 代 理 ， 並 要 求 他 將 有 關 資 料 轉 告 買 家 。 為 避 免 日 後 買 賣 雙 方 出 現 爭 拗 而 影 響 交 易 ， 賣 方 應 在 臨 時 和 正 式 買 賣 合 約 上 註 明 有 關 事 宜 ， 讓 買 方 知 道 物 業 的 狀 況 ， 以 及 在 何 等 情 況 下 購 入 物 業 。
- 此 外 ， 賣 方 宜 與 買 方 釐 清 責 任 ， 在 合 約 上 訂 明 倘 若 政 府 頒 令 要 求 清 拆 僭 建 物 或 還 原 改 動 時 所 需 費 用 由 哪 一 方 負 責 ， 以 免 大 失 預 算 。
（ 2010 年 1 月 9 日 ）
